Hypotheek oversluiten (auteur: Sven Molenaar)?

Het begon allemaal een paar weken geleden. We hadden in onze vriendengroep een discussie over de kosten van een hypotheek. Ik kwam erachter dat ik eigenlijk wel een super dure hypotheek had in vergelijking met vrienden van mij die een half jaar geleden een hypotheek hebben afgesloten. Na veel discussie kwamen wij erachter dat het verschil dus echt klopte en dat dit dan ligt aan de hypotheekrente die wij hebben afgesloten. Ik heb in 2004 een hypotheek afgesloten met een rente vaste periode van 10 jaar voor een percentage van 6,5%. Een vriend van mij had een hypotheek afgesloten met een rente van 3,4%. En daar heb je het verschil natuurlijk. Ik vond het vreselijk dat ik zoveel meer betaalde voor eenzelfde lening en ben op onderzoek uitgegaan of ik kon besparen op mijn hypotheek of dat ik er nu gewoon aan vast zit voor de rest van de looptijd.  Nu wil ik graag met jullie delen in welke gevallen het nou interessant is om een hypotheek over te sluiten en in welke gevallen niet. Wanneer is het interessant om een hypotheek over te sluiten? Het oversluiten van een hypotheek is alleen interessant als er nog een grote schuld is. Als een hypotheek bijna is afbetaald dan heeft het weinig zin . De kosten die gemaakt moeten worden zijn dan vaak hoger dan dat je bespaart. De kosten die je kunt verwachten bij het oversluiten van een hypotheek zijn: - Boeterente - Afsluitkosten en overige kosten - Notariskosten - Taxatiekosten De boeterente is per hypotheekverstrekker verschillend. Hiervoor zou je dus contact op moeten nemen met jouw hypotheekverstrekker. Voor de Afsluitkosten, overige kosten, notariskosten en taxatiekosten moet je ongeveer rekening houden met 2% van de totale hypotheek. Als je een hypotheek hebt met een rente vaste periode dan mag je jouw hypotheek niet zomaar oversluiten. Jouw hypotheekverstrekker loopt dan namelijk veel geld mis. Je moet op zo'n moment een boeterente betalen. Als je rente vaste periode is afgelopen dan krijg je deze boete niet. Dat maakt het natuurlijk nog interessanter. In mijn geval was dit zo. In 2004 had ik een rente vaste periode van 10 jaar. Deze loopt volgende maand af. Vanaf dan kan ik boetevrij mijn hypotheek aanpassen. Tegenwoordig mag je geen nieuwe hypotheek afsluiten die volledig aflossingsvrij is. Ik heb nog wel een hypotheek die aflossingsvrij is. Het nadeel hiervan is dat je met dezelfde schuld blijft zitten en als jouw huis minder waard wordt dan kan het zijn dat je met een restschuld blijft zitten. Een huis kopen heeft juist als pluspunt dat je vermogen opbouwt. Alleen gebeurt dit niet als je een aflossingsvrije hypotheek hebt. Ik ga mijn hypotheek oversluiten naar een volledige annuïteitenhypotheek. Op deze manier betaal ik elke maand een vast bedrag en los ik direct mijn lening af.  Ter afsluiting wil ik jullie meenemen in mijn berekening hoeveel ik nou eigenlijk bespaar:

• -Mijn hypotheekbedrag is € 275.000 mijn rente die ik heb afgesloten is 6,5%
• -Per maand betaal ik bruto: € 1.489,58
• -Dit bedrag betaal ik in principe nog mijn hele leven lang. Ik ben nu 32, uitgaande dat ik nog tot mijn 65 in het huis blijf wonen is dit nog 33 jaar.
• -Nu ga ik mijn hypotheek oversluiten voor hetzelfde bedrag van € 275.000 maar met een rente van 3,9 % voor 20 jaar vast. Tevens verander ik van een aflossingsvrije hypotheek naar een annuïteitenhypotheek die in 30 jaar wordt afgelost.
• -Ik ga nu per maand € 1.336,- betalen.

Wat betekent dit voor als ik 65 ben? Hoeveel heb ik dan bespaard? Schrik niet:

• -Oude situatie:  Totale kosten t/m mijn 65e € 589.875,- en mijn eigen vermogen is dan 0 want mijn hypotheek is niet afgelost.
• -Nieuwe situatie: Totale kosten t/m mijn 65e € 480.960 en mijn eigen vermogen is dan € 275.000,- uitgaande dat mijn huis de waarde behoudt.
• -Ik bespaar dus met deze verandering: € 108.915,- en daarnaast bouw ik ook nog €275.000,- eigen vermogen op.
• -De kosten die ik hiervoor moest betalen zijn +/- 2% van € 275.000 is € 5.500,-. Deze kans heb ik dus niet aan mij voorbij laten gaan.

Een hypotheek oversluiten kan voordelen opleveren. Vooral voor mensen die een aflossingsvrije hypotheek hebben genomen in de tijd dat de rente hoog was. Ik zou zeggen kijk voor jezelf of het ook in jouw situatie voordeliger is. In mijn geval scheelt het echt gigantisch veel en ben ik blij dat ik de discussie in mijn vriendengroep heb gehad!