Hypotheek met hulp van pa en ma?

[kop">Lenen Uit berekeningen van de Consumentenbond blijkt dat een lening bijna altijd het voordeligst is. Veel ouders maken dan ook gebruik van deze constructie. Doordat de rente aftrekbaar is en de kinderen niet langer meer hypotheekrente betalen dan de ouders op hun spaargeld krijgen, levert een lening meer op dan bijvoorbeeld schenken. Over een schenking moet het kind boven een bepaald bedrag bovendien schenkbelasting betalen. Het voordeel van een lening wordt groter naarmate de rente hoger is. Het kind kan dan meer aftrekken van de belasting. Ouders zullen naast de lening vaak periodiek een bedrag willen schenken. Jaarlijks kunnen zij €5141 (2013) belastingvrij weggeven. Over het meerdere betaalt het kind 10%schenkbelasting. Let op: het kind kan door een gedeeltelijke lening bij de ouders geen duurder huis kopen dan zonder die hulp. De bank telt de lening bij de ouders namelijk mee voor het bedrag dat het kind maximaal kan lenen. Een duurder huis kopen kan wél met een volledige financiering door de ouders, een schenking of een hoofdelijke garantie. Fiscaal aftrekbaar Het meest lucratief is een niet-direct opeisbare lening met een lange looptijd zonder hypothecaire zekerheid. De ouders moeten namelijk een marktconforme rente rekenen. Bij dit soort leningen mag je een rente rekenen die de bank vraagt voor persoonlijke leningen. Die is soms wel 8% of hoger. Het kind kan dan veel rente aftrekken. Vraag bij de bank een offerte aan voor een persoonlijke lening om te weten welke rente precies marktconform is op het moment dat je de lening afsluit. Bewaar de offerte en hanteer die rente. Om te voorkomen dat de rente helemaal vervalt als de rechter die rente (net) niet marktconform vindt, neem je in de overeenkomst van de lening een 'glijclausule' op. Het rentepercentage kan dan met terugwerkende kracht worden aangepast, als de fiscus de renteaftrek anders niet accepteert. Glijclausule 'Indien de administratie van 's Rijksbelastingen, dan wel bij geschil de rechter in belastingzaken, al dan niet in hoogste instantie, in deze overeenkomst belastbare elementen aanwezig acht, welke niet door Partijen zijn gewild, dan zal voor deze regeling een zodanige regeling in de plaats treden, welke deze elementen niet bevat. De overige bepalingen van deze overeenkomst blijven alsdan onverminderd van kracht tussen Partijen.' Het is in elk geval onverstandig om een te lage rente te rekenen. Je loopt dan niet alleen renteaftrek mis, maar de fiscus ziet de uitgespaarde rente mogelijk ook als een schenking. Hij heft dan belasting over het gedeelte dat buiten de schenkingsvrijstelling valt. Ouders kunnen de ontvangen rente later wel terugschenken aan hun kind, rekening houdend met de schenkingsvrijstelling. De rente is aftrekbaar zolang de rentebetaling en schenking niet met elkaar worden verrekend. Als de schuld is aangegaan voor de aankoop, verbetering of het onderhoud van de woning mag het kind de rente volledig van de belasting aftrekken. Regels vanaf 1 januari 2013 Als je na 1 januari 2013 voor het eerst een huis koopt, mag je de rente niet afrekken als je een aflossingsvrije lening afsluit. Hetzelfde geldt als je sinds die dag extra leent voor een volgend duurder huis of voor een verbouwing. Kies dan voor een annuïteitenhypotheek. Dan is de rente wel aftrekbaar zolang je de rente en de verplichte aflossing elke maand (of in elk geval elk jaar) aan je ouders overmaakt. Het kind moet de lening wel vóór of bij de aangifte over het jaar waarin de lening is gesloten melden bij de Belastingdienst. De Belastingdienst heeft aan ons aangegeven dat ze eind juni een module op hun website zetten waarmee de minimaal vereiste aflossingen te berekenen zijn. Een (op 1 januari 2013) bestaande lening kan je wel oversluiten naar een aflossingsvrije lening bij de ouders. De rente is dan nog steeds aftrekbaar Afspraken vastleggen De ouders en het kind moeten de gemaakte afspraken vastleggen. Dat kan onderling (onderhands) of via een notariële akte. Een notaris kan bijvoorbeeld in de akte opnemen dat het kind en zijn partner de lening moeten afbetalen bij een scheiding. De ouders en het kind kunnen ook de rentevaste periode hieraan koppelen. Bij een scheiding kunnen zij dan eventueel een meer zakelijke rente afspreken met de ex van hun kind. In een onderhandse akte moeten in elk geval de hoofdsom, looptijd en rente van de lening worden vastgelegd. Ook moet de wijze van terugbetalen en de duur van de rentevaste periode omschreven zijn. Leg ook vast dat de lening niet-opeisbaar is en dat voor de lening geen aflossingsverplichting geldt. Voeg hier eventueel de hierboven beschreven glijclausule aan toe en dat deze voorwaarden bij een scheiding vervallen. In een notariële akte worden deze zaken vaak standaard vastgelegd. Terugschenken bij aflossingsvrije lening Bij een aflossingsvrije hypotheek zijn de maandelijkse lasten voor het kind elke maand gelijk. Het is gemakkelijk om uit te rekenen wat je terug wilt schenken. Als je bijvoorbeeld €100.000 uitleent aan je kind tegen 8% rente, kan je besluiten elk jaar €3500 terug te schenken omdat hij bij de bank (bijvoorbeeld) tegen 4,5% had kunnen lenen. Je kind betaalt dan €8000 rente, krijgt €3500 terug van zijn ouders en (bij 42% belastingheffing) €3360 van de fiscus. Per saldo betaalt hij dan maar €1140 per jaar voor de lening. De ouders hebben per saldo nog steeds een goed rendement van op het geld over: 4,5%. Een mooie win-win situatie. Terugschenken bij annuïteitenhypotheek Kies je bij een annuiteitenhypotheek voor ongeveer 8% rente dan is zijn de maandlasten voor het kind aan het eind van de looptijd extreem hoog. Een deel van de rente terugschenken helpt daar niets tegen. In het laatste jaar betaalt een kind namelijk bijna geen rente meer, en daardoor krijgt hij ook bijna niets meer terug van de fiscus en zijn ouders. Als het kind tegen die tijd een heel hoog inkomen heeft, is dat misschien niet zo'n groot probleem, maar anders kan je hier maar beter op anticiperen. Je kan je kind dan jaarlijks het verschil teruggeven tussen de door hem betaalde rente en de spaarrente die je bij de bank gekregen zou hebben. Al het voordeel van de constructie gaat dan naar je kind en zelf word je er (als je kind alle rente netjes betaalt) financieel niet slechter van. Het is daarbij slim als je kind minstens een deel van dat geld spaart voor de duurdere tijden. Afhankelijk van de situatie is een ander spaarschema aan te raden. En dat is helaas niet zo gemakkelijk uit te rekenen. Als je kind zijn maandlasten nu ook zonder hulp kan dragen, is de volgende oplossing aan te raden. Je kind zorgt dat hij per saldo elk jaar precies zoveel kosten draagt (na aftrek van belasting) als wanneer hij rechtstreeks bij de bank had geleend (bijvoorbeeld 4,5%). Om te berekenen hoeveel dat is, download je ook het aflossings- en renteschema van de site van de Belastingdienst (per eind juni 2013 beschikbaar) dat hoort bij dát rentetarief. Dat betekent dat hij in de eerste jaren meer terugkrijgt van zijn ouders dan hij nodig heeft. De rest zet hij op een spaarrekening. Van die spaarrekening kan hij later geld halen als hij niet meer genoeg krijgt geschonken van zijn ouders om zijn jaarlijkse lasten terug te brengen naar wat hij bij een bank betaald had. Aan het eind van de looptijd houdt hij de winst van de hele constructie aan spaargeld over. Het is even rekenen om dit precies goed te doen, maar dit levert bij een lening van €100.000, al snel zo'n €80.000 spaargeld op aan het einde. Goed verdiend dus! Voorbeeld: Stel

• -Je leent van je ouders €100.000 tegen 7,5% rente. 
• -Je had bij de bank een hypotheek van 4,5% kunnen krijgen. 
• -Je krijgt van je ouders elk jaar hun rentevoordeel op de lening cadeau. De spaarrente bedraagt  2,5%. 
• - Je krijgt 42% van de rente terug van de fiscus.

Je betaalt in het eerste jaar dus €7500 rente aan je ouders en krijgt later €5000 van hen terug. Uit de aflossingsschema's van annuïteitenhypotheken met een rente van 4,5% en 7,5% blijkt het volgende. Bij de bank waren de nettolasten (rente+aflossing-belastingteruggave) in het eerste jaar €4204 geweest, maar bij de lening van je ouders zijn die €5254. Je bent in het eerste jaar door de lening bij je ouders (na aftrek van belasting) dus €1050 meer kwijt dan bij de bank. €1050 van de schenking is bedoeld om je maandlasten gelijk te houden en de rest stort je meteen door naar een spaarrekening. Wij hebben het uitgerekend. Als je dit elk jaar zo doet heb je over 30 jaar een bedrag van €77.767 opgebouwd op de spaarrekening. Vind je dit te ingewikkeld, dan kan je ook kiezen voor een rente die je kind bij de bank ook zou betalen. Dan hoeft er niets geschonken of gespaard te worden. [kop">Schenken Een andere, veelgebruikte optie om te helpen een huis te financieren is schenken. Het kind heeft hierdoor een lagere hypotheek nodig die past bij zijn inkomen. Ouders mogen eenmalig en maximaal €51.407 (2013) belastingvrij schenken aan kinderen tot 40 jaar. Voorwaarde is dat het geld grotendeels wordt gebruikt voor concreet door de wetgever aangewezen doelen. Toegestane doelen zijn verwerving, verbetering of onderhoud van de eigen woning en aflossing van de eigenwoningschuld. Zo’n schenking moet je wel kenbaar maken aan de Belastingdienst door middel van een aangifte schenkbelasting. Maximaal €24.676 van de €51.407 mag vrij besteed worden. Als het kind een lening heeft zonder aftrekbare rente (niet voor eigen woning), kan hij dat bedrag vaak beter gebruiken om die lening af te lossen dan voor de aankoop van zijn huis. Bij een periodieke schenking is het belangrijk die contractueel goed vast te leggen. De bank moet de zekerheid hebben dat de lasten die het kind zelf draagt, passen bij zijn inkomen. Bij een periodieke schenking kan het kind echter geen gebruikmaken van de NHG, bij een eenmalige schenking wel. [kop">Hoofdelijke garantie Ouders kunnen borg staan voor de aflossingsverplichting van hun kind door mee te tekenen bij zijn hypotheek. Wanneer het kind de rente en eventuele aflossing niet meer kan opbrengen, doet de bank een beroep op de ouders. Dit mededebiteurschap vervalt (in overleg met de bank) als het kind de lening weer zelf kan dragen. Nadeel van deze constructie is dat het kind geen NHG kan krijgen. Hoofdelijke garantie is niet toegestaan zonder een van de eerder genoemde constructies: een lening of periodieke schenking van de ouder aan het kind. Banken eisen namelijk dat de woonlasten van het kind in verhouding staan tot zijn inkomen. [kop">Overwaarde gebruiken Ouders kunnen de overwaarde van hun eigen woning als onderpand gebruiken voor een deel van de hypotheek van hun kind. Dit is de minst aantrekkelijke optie. Het kind kan, net als bij hoofdelijke garantie, namelijk geen hypotheek met NHG afsluiten. Erger is nog dat pa en ma in het uiterste geval hun eigen huis kwijtraken als zoon- of dochterlief de financiële lasten niet meer kan opbrengen. Als na de verkoop van het huis van het kind een schuld rest, kan de bank ook het huis van de ouders verkopen. Ook deze constructie is niet toegestaan zonder een lening of periodieke schenking van de ouder aan het kind.