De starters op de woningmarkt

In onze adviespraktijk adviseren wij starters op de woningmarkt. Van deze groep maakt ongeveer 75% gebruik van financiële hulp van de ouders, waarmee een huis kopen voor hun kind toch haalbaar wordt. Huis kopen voor starters steeds moeilijker Voor starters wordt het steeds moeilijker om een huis te kopen. Dit komt door de strengere hypotheekregels, te weten: 1) Op het inkomen kan steeds minder worden geleend. 2) Er mag niet méér worden geleend dan de koopsom van de nieuwe woning * (in 2016 tot maximaal 102% van de koopsom (of indien de taxatiewaarde lager is dan de koopsom, 102% van de taxatiewaarde, in 2017 tot maximaal 101%, en in 2018 maximaal 100% van de koopsom). De bijkomende kosten van de aankoop zoals notariskosten, taxatierapport, kosten voor hypotheekadvies etc. kunnen dus niet (volledig) meegenomen worden in de hypotheek en moeten uit eigen geld worden betaald. Meer eigen geld nodig om een huis te kopen Voor het kopen van een huis en het verkrijgen van een passende hypotheek is het dus van belang om spaargeld te hebben (of te ontvangen). En hoe meer eigen geld kan worden ingebracht, hoe goedkoper de hypotheek wordt. Een bijkomend voordeel van een goed gevulde spaarpot is namelijk: indien er slechts 95% of 80% van de koopsom wordt geleend, betaalt de geldlener een lagere hypotheekrente. En bij een lagere rente kan hij weer iets meer hypotheek krijgen op basis van zijn inkomen. Dit geldt niet bij NHG hypotheken (tot € 245.000 in 2016). Conclusie: zonder spaargeld kan uw zoon of dochter als starter niet zijn of haar droomhuis kopen én betaalt hij of zij de hoogste rente. Kunt u een huis kopen voor uw kind mogelijk maken? Ja, als u de mogelijkheid heeft geld te lenen of te schenken. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om via een bank een deel van de lening te verstrekken. Schenken voor woning aankoop kind Een bedrag schenken is voor het kind het voordeligste en het eenvoudigste. Dit jaar is de maximale schenking voor de woning € 53.016 en in 2017 € 100.000. Uw kind moet tussen de 18 en 40 jaar oud zijn (of als uw kind ouder is dan 40 maar een partner heeft die jonger is dan 40 jaar, dan geldt de vrijstelling ook). De schenking moet worden vastgelegd in een overeenkomst. Dit is een eis van de bank. Het bedrag dat u schenkt kan uw kind inbrengen in de hypotheekconstructie als ‘eigen middelen’. Een rekenvoorbeeld Uw kind (29) koopt een woning van € 250.000. Met bijkomende kosten heeft hij € 260.000 nodig. Om in aanmerking te komen voor een gunstig rentetarief, wordt er een hypotheek aangevraagd van 95% van de waarde van de woning: € 237.500. Het verschil tussen de benodigde middelen en de hypotheek is € 22.500 en ontvangt uw kind van u als schenking. Dit bedrag valt binnen de belastingvrijstelling voor eenmalige schenkingen, dus over deze schenking hoeft geen belasting te worden betaald. Een tweede voordeel van vermogensoverdracht door schenken is dat uw kind over dat bedrag in elk geval later geen erfbelasting hoeft te betalen. Geld lenen aan uw kind voor een woning Een andere mogelijkheid is aan uw kind een lening verstrekken. Om de rente fiscaal te kunnen aftrekken, hoort de lening aan bepaalde (door de belastingdienst opgestelde) regels te voldoen. De schuld moet worden ingelost gedurende de looptijd (annuïteiten of lineaire hypotheek). Wanneer niet aan deze aflossingseis wordt voldaan, is de rente niet aftrekbaar. De fiscaal aftrekbare rente én de aflossingen kunnen door de ouders weer (gedeeltelijk) worden terug geschonken (mits deze schenkingen niet onlosmakelijk verbonden zijn aan de hypotheekkosten). Dit kan jaarlijks tot een bedrag van € 5.304 (2016). Een rekenvoorbeeld U leent uw kind € 100.000 (d.m.v. een annuïteiten hypotheek). Tegen een rente van 3,5% (€ 449 bruto per maand en € 5.388 per jaar voor rente plus aflossing). Dit bedrag wordt jaarlijks (bijna) geheel terug geschonken. Daarnaast ontvangt uw kind ongeveer € 1.200 retour van de belastingdienst. Overigens wordt deze teruggaaf jaarlijks steeds lager (dit is een kenmerk van de annuïteiten/ lineaire hypotheek). De familie hypotheek Er bestaat ook nog een andere mogelijkheid, en dat is samen met een bank een hypotheek te verstrekken aan uw kind. Samen met een geldverstrekker leent u geld aan uw kind om een woning te kopen. U ontvangt een rentevergoeding én u bent gegarandeerd (door de geldverstrekker) dat het uitgeleende deel wordt terugbetaald. Deze hypotheek heeft een verdeling van maximaal 40% ouders en 60% de bank. Wilt u helpen met een (droom) huis kopen voor uw kind? Het proces waarbij ouders hun kinderen financieel helpen een woning te kopen lijkt onontkoombaar. De nieuwe regels drijven ouders en kinderen samen om het droomhuis van het kind te kopen. Zoals hierboven beschreven zijn er verschillende mogelijkheden. Laat u goed informeren, want er zijn nog al wat haken en ogen aan de schenkingen en de leningen. Een goed financieel plan door een erkend financieel planner (FFP) wordt geadviseerd.