Kennisbank > Hypotheek > Hoe wordt de maximale hypotheek bepaald?

Gerelateerde artikelen:

• Aandachtspunten voor een lening
• Hypotheek met hulp van pa en ma
• Welke soorten leningen zijn er?
• Wat doet een kredietverstrekker?
• Welke informatie heb ik nodig voor een lening?

Zoek een adviseur

Vergelijk en vind een financieel adviseur bij jou in de buurt die je kan helpen met een hypotheek, verzekeringen, pensioenen of meerdere andere onderwerpen.

Hoe wordt de maximale hypotheek bepaald?

Veel mensen zijn op zoek naar een woning. Als een huis te koop wordt gezet dan wordt deze in de meeste gevallen snel verkocht. Vaak wordt zelfs de vraagprijs overboden. Als je op zoek bent naar een woning is het verstandig om van te voren goed op de hoogte te zijn van de maximale hypotheek die je kunt krijgen. De maximale hypotheek is van een aantal factoren afhankelijk zoals het bruto inkomen, loondienst of ondernemer, vaste verplichte uitgaven, waarde van de woning, Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en verduurzaming van de woning.

---

Bruto inkomen in loondienst
Om te berekenen hoeveel je maximaal kunt lenen, wordt eerst gekeken wat jij en je eventuele partner bruto verdienen. Dit is het inkomen dat je van je werkgever krijgt vóórdat er belasting en premies voor (sociale) verzekeringen worden ingehouden. Je bruto jaarinkomen bestaat uit:

• Salaris
  
• Vakantiegeld
  
• Eindejaarsuitkering of 13e maand
  

Naast het bepalen van het inkomen in loondienst kan worden gekeken of het een vast of variabel inkomen is. Tevens wordt rekening gehouden met de fiscale bijtelling van een eventuele lease-auto.

Inkomen van ondernemers
Voor ondernemers is het wat lastiger om de maximale hypotheek te berekenen. Hierbij wordt o.a. gekeken hoeveel jaren je al belastingaangifte hebt gedaan als ondernemer. Tevens speelt mee wat voor soort onderneming je hebt zoals een eenmanszaak (ZZP), maatschap, vof of BV. Afhankelijk van de situatie wordt gekeken naar het salaris en de (fiscale) winst uit de onderneming.

Vaste of verplichte uitgaven
Bij de berekening van de maximale hypotheek wordt rekening gehouden met eventuele verplichte uitgaven zoals bijvoorbeeld de aflossing van een studieschuld, een persoonlijke lening of doorlopend krediet. Tevens wordt er gekeken of er sprake is van alimentatie die betaald wordt aan of ontvangen wordt van een ex-partner.

Waarde van de woning
De maximale hypotheek is gebonden aan bepaalde wettelijke regels. Een hypothecaire geldlening mag niet hoger zijn dan de waarde van de woning. De bepaling van de waarde van de woning is afhankelijk of het een bestaande woning is of een nieuwbouw woning. Het achterhalen van de marktwaarde van een woning kan op verschillende manieren:

• Buurtonderzoek
  
• Aanvraag bij Kadaster
  
• Online rapport
  
• WOZ-waardeloket
  
• Taxatie
  

Eigen geld
Bij de aankoop van een woning is het in de meeste gevallen noodzakelijk om eigen geld in te brengen. De extra kosten bij het kopen van een bestaande woning dient de koper namelijk zelf te financieren. Dit wordt ook wel kosten koper genoemd. Dit zijn in ieder geval de overdrachtsbelasting en de notariskosten. Daarnaast kan er sprake zijn van taxatiekosten, hypotheekadvies- en bemiddelingskosten en eventueel kosten voor Nationale Hypotheek Garantie NHG. Ook zijn er extra kosten bij het kopen van een nieuwbouwwoning die de koper zelf dient te financieren, zoals bouwrente, notariskosten en ook de hypotheekadvies- en bemiddelingskosten.

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Een maximale hypotheek met NHG (Nationale Hypotheek Garantie) is verantwoord en betaalbaar. Per jaar wordt daarom bepaald wat het maximale aankoopbedrag van de woning -plus eventuele verbouwingskosten- mag zijn. Met het doorvoeren van energiebesparende voorzieningen is het mogelijk om een hoger bedrag te lenen. Met NHG krijg je korting op de hypotheekrente en heb je een vangnet als je je hypotheek niet meer kunt betalen. NHG biedt in verschillende werksituaties een uitkomst om een hypotheek te kunnen afsluiten zoals:

• Vast contract
  
• Flexwerkers
  
• Uitzendkrachten
  
• Ondernemers
  
• Starters
  
• Senioren
  

Verduurzaming woning
Verduurzamingsmaatregelen van je woning kun je meefinancieren in een hypotheek tot maximaal 106% van de woningwaarde. Bij de bepaling van het bruto inkomen waarmee wordt bepaald hoeveel hypotheek je kunt krijgen, blijven de investeringen in energiebesparende maatregelen tot een bepaald maximaal bedrag buiten beschouwing. Onder energiebesparende voorzieningen vallen:

• Isolatie van gevel, dak, leiding of vloer
  
• HR++ beglazing (of hoger)
  
• Een warmtepomp
  
• Zonnepanelen
  

Maximale hypotheekberekening op maat
Op internet vind je veel tools om de maximale hypotheek te berekenen en een indicatie te krijgen van wat je maximaal kunt lenen. Na het invullen van een aantal gegevens krijg je ook inzicht in het maandbedrag bestaande uit rente en aflossing. De hypotheek berekentools gaan meestal standaard uit van een annuïteitenhypotheek van 30 jaar met een rentevaste periode van 10 jaar. Tevens wordt rekening gehouden dat je op je AOW-leeftijd met pensioen zult gaan.

Het is verstandig om de berekening van de maximale hypotheek door een financieel adviseur te laten doen. Hij of zij kan je helpen bij het vaststellen van een verantwoorde hoogte van de hypotheek en de maandlasten. In de meeste gevallen is een eerste oriëntatiegesprek gratis.