Word ik koper als ik de vraagprijs biedt?

Wil Jansen - 2-5-2018

Wanneer ben ik nu echt koper? Wat nu als de verkoper na de mondelinge overeenstemming een beter bod krijgt? Kan hij dan zonder problemen hierop ingaan of is hij gehouden aan de reeds gemaakte afspraken met de eerdere partij?

De koop van een woning door een particuliere koper moet schriftelijk worden vastgelegd. Ons hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft hierover onlangs een belangrijke uitspraak gedaan.

Bescherming van koper

Schriftelijkheidsvereiste. Artikel 7:2 lid 1 BW bepaalt, kort gezegd, dat de koop van woonruimte door een particuliere koper schriftelijk moet worden aangegaan. De gedachte hierachter is dat de particuliere koper, veelal ondeskundig, beschermd moet worden tegen een overhaaste beslissing die voor hem van grote betekenis is.

Bedenktijd. De schriftelijkheidseis wordt gecombineerd met de wettelijke bedenktermijn van drie dagen waarbinnen de particuliere koper de koopovereenkomst vormvrij, zonder opgave van redenen en zonder enige betalingsplicht aan de verkoper mag ontbinden. De terhandstelling van de koopakte is van belang om het tijdstip waarop de bedenktijd ingaat, vast te stellen.

Verkoper ook bescherming?

Lange tijd was het onduidelijk of ook de verkoper zich kon beroepen op de schriftelijkheidseis. Die vraag werd met name op de spits gedreven toen vrij snel na invoering van deze wettelijke bescherming, een verkoopmakelaar - in de ogen van velen - misbruik maakte van de nieuwe wet. Hij vertelde een particuliere koper dat de verkoper, niettegenstaande de mondelinge overeenstemming, weigerde de koopakte te tekenen omdat hij van een ander een hogere koopsom kon krijgen.

Standpunt ministerie. De minister van Justitie antwoordde vervolgens op Kamervragen hieromtrent dat in dergelijke gevallen de koper op grond van een precontractuele fase via de rechter van de verkoper kan eisen dat hij meewerkt aan het opmaken en ondertekenen van de koopakte.

Rechtspraak. De lagere rechters (de rechtbanken) volgden dit regeringsstandpunt veelal. De hogere rechters, de gerechtshoven, dachten daar echter anders over. De lijn van die rechtspraak kwam erop neer dat ook de verkoper zich erop kan beroepen dat een met een particulier tot stand gekomen mondelinge koopovereenkomst, eenvoudigweg niet rechtsgeldig is. Een vordering van de koper jegens de verkoper om alsnog de koopakte te ondertekenen, strandde dan ook. Slechts in uitzonderlijke gevallen zou de koper met succes een dergelijke vordering kunnen instellen.

Wat zegt de Hoge Raad?

Het heeft lang geduurd voordat deze (voor de praktijk belangrijke) vraag werd beslist door de Hoge Raad. Op vrijdag 9 december 2011 heeft de Hoge Raad de knoop doorgehakt (LJN: BU7412).

Verkoper particulier.
De Hoge Raad heeft bepaald dat ook de particuliere verkoper zich kan beroepen op het schriftelijkheidsvereiste. Medewerking aan een schriftelijke vastlegging kan niet middels een rechterlijk vonnis worden afgedwongen. Ook een vordering tot schadevergoeding door een (teleurgestelde) particuliere koper is in de regel niet toewijsbaar. Slechts onder zeer bijzondere omstandigheden kan een beroep worden gedaan op de redelijkheid en billijkheid, maar in dat geval is slechts een veroordeling tot schadevergoeding mogelijk.

Verkoper ondernemer.
Maar wat nu als de verkoper niet als particulier handelt maar in zijn hoedanigheid van ondernemer? In dat geval kan de particuliere koper wellicht wel vorderen dat deze verkoper medewerking verleent aan schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming met betrekking tot de koop van een woning.

De verkopende partij kan besluiten om geen haast te maken met het ondertekenen van de schriftelijke overeenkomst. Voor koper is het belangrijk dat de gemaakte afspraken zo snel mogelijk op papier worden vastgelegd. Een nadeel hiervan is wel dat de bedenktijd van drie dagen sneller ingaat.

NB Indien de verkoper een professional is (een belegger bijvoorbeeld) dan is hij wel aan de monderlinge toezeggeing en dus verkoop gebonden. Biedt een koper zonder doel van eigen bewoning dan is ook een mondelinge wilsovereenstemming bindend en is er in beide gevallen geen schriftelijkheidsvereiste.