Tussentijds rente aanpassen

Jan Hendrik Gosseling - 26-7-2018

Tussentijds rente aanpassen
Het kan niemand ontgaan zijn; de hypotheekrente is ongekend laag. Voor veel mensen met hypotheken waarvan de rente voorlopig nog wel even vaststaat is het vaak frustrerend om te zien dat nieuwe hypotheken tegen extreem lage rentes worden afgesloten. Zo kan het zomaar zijn dat je buurman honderden euro’s per maand minder betaalt voor nagenoeg hetzelfde huis. Er zijn diverse mogelijkheden om hier iets aan te doen. Het is de moeite waard om te kijken of één van de volgende mogelijkheden op jou van toepassing is. Het zou jammer zijn om onnodig te veel te betalen toch?

Verlagen risico-opslag
Hoe meer je bij aanvang van de hypotheek leent t.o.v. de waarde van de woning, hoe hoger de rente. Banken hanteren risico-opslagen. De meeste banken hebben een tarief voor hypotheken met NHG en zonder NHG tot 60%, 80%, 100% en meer dan 100% van de waarde. Heb je een hypotheek met NHG, dan is er geen risico-opslag en valt er ook niks te verlagen. Voor alle overige hypotheken geldt dat er misschien wel wat te halen valt. Tegenwoordig moet elke nieuwe hypotheek vanaf 2013 annuïtair of lineair worden afgelost. De schuld wordt dus automatisch elke maand lager. Op aflossingsvrije hypotheken van voor 2013 wordt de laatste jaren vaak vrijwillig extra afgelost. Daartegenover staat dat de waarde van je woning flink in waarde gestegen kan zijn. Het is dan goed mogelijk dat je -zonder het te weten- in aanmerking komt voor verlaging van de risico-opslag. De volgende banken hanteren automatische rentedaling:

• Munt Hypotheken
  
• Aegon
  
• ASR
  
• NIBC
  
• Obvion
  

Zij zetten de marktwaarde van je woning vast in het systeem. Daal je door automatische en/of extra aflossingen onder een bepaald niveau, dan daalt automatisch de rente. Een dikke vette plus voor deze geldverstrekkers! Wat deze banken niet automatisch aanpassen in het systeem is de marktwaarde. Dat kunnen ze per geval ook niet weten. Als je denkt dat de waarde inmiddels een stuk hoger is dan bij aanvang, dan kun je de bank ook verzoeken om aanpassing van de risicoklasse op basis van de gestegen marktwaarde. Je kunt dit aantonen door middel van de WOZ waarde of een taxatierapport.

Voor de meeste andere geldverstrekkers geldt dus geen automatische aanpassing van de risico-opslag. Dit betekent niet dat zij het niet doen. Je kunt zelf of via een adviseur een verzoek hiervoor indienen. Hoe dat werkt en wat de kosten daarvan zijn verschilt per bank. 

Banken die vooralsnog niet meewerken aan verlagen van de risico-opslag zijn:

• Nationale Nederlanden
  
• Delta Lloyd
  

Zij hebben aangegeven dit aan te passen. De verwachting is dat ze eind 2018 hiertoe overgaan.

Boeterente betalen
Als je tussentijds het rentecontract wilt openbreken, dan berekent de bank vergoedingsrente. De bank loopt immers rente mis waar ze voor de komende jaren rekening mee hadden gehouden. Als je nog maximaal een jaar of 3 te gaan hebt, dan kan het de moeite waard zijn om deze optie te onderzoeken. De boeterente kun je bij benadering zelf berekenen. Als je 10% boetevrij mag aflossen, dan betaal je over 90% een vergoeding. Stel je hebt de rente voor 10 jaar vast gezet tegen 4%, je hypotheek is € 300.000 en de resterende renteperiode is 2 jaar. De bank berekent het renteverschil tussen je contractrente (4%) en de huidige 2-jaarsrente (stel 2%). De vergoeding is dan 2% x (90% x € 300.000) x 2 jaar = € 10.800. Deze boeterente is aftrekbaar voor de belasting. Stel dat je voldoende spaargeld hebt, dan kan het aantrekkelijk zijn om dit te overwegen. Uiteraard moet je dan goed kijken wat het break-even-point is. Oftewel, in hoeveel tijd verdien je de kosten terug door de lagere lasten. Dit berekenen we graag voor je.

Rentemiddeling
Omdat boeterente vaak hoog is en niet iedereen over voldoende spaargeld beschikt, bieden veel banken rentemiddeling aan. In dat geval wordt de boeterente niet ineens voldaan, maar gespreid over de nieuwe rentevaste periode. Hoe langer die rentevaste periode, hoe meer tijd er is om die boeterente te betalen. Voorbeeld: hierboven is de boeterente € 10.800. Stel de huidige hypotheekrente voor 20 jaar is 2,5%. Je betaalt dan geen 2,5%, maar bijvoorbeeld 3,0%. Meestal is dit inclusief 0,2% opslag die door de bank doorberekend wordt. Het is dus zeker geen cadeautje van de bank. Zij worden er alleen maar beter van. Je moet dus ook goed overwegen of je er zelf beter van wordt en dit voor jou de juiste oplossing is. Zoals altijd bij hypotheekadvies gaat het om maatwerk.

Hypotheek oversluiten
Als laatste mogelijkheid kun je de hypotheek oversluiten naar een andere geldverstrekker. Ook dan moet je een boete betalen. Bovendien maak je veel extra advieskosten en kosten aan de notaris. Deze optie is alleen aantrekkelijk als de rente bij je huidige bank veel hoger is dan de rente bij een andere bank. In veel gevallen is het én goedkoper én gemakkelijker om bij je huidige aanbieder te blijven.

Aandachtspunten

• Een lagere rente betekent minder fiscaal voordeel. Het netto voordeel kan veel lager zijn dan het bruto voordeel. Reken dit goed door!
  
• Heb je een voorlopige teruggave, pas deze dan aan. Zo voorkom je dat je teveel terugkrijgt.
  
• De rentevergoeding op je (bank)spaarhypotheek is gekoppeld aan de rente die je betaalt. Ga je minder rente betalen, dan gaat je inleg omhoog. Anders bouw je te weinig kapitaal op om je hypotheek af te lossen.
  
• Naast het omzetten van de rente zien we momenteel veel omzettingen van hypotheekvorm. Vaak wordt dan de spaarhypotheek of levenhypotheek omgezet naar een annuïteitenhypotheek. Wees hier voorzichtig mee. Dit is zeker niet in alle gevallen aantrekkelijk en kan nadelige fiscale gevolgen hebben.
  

Vragen of reacties:
[email protected]