Top 10 veel gestelde hypotheek- en woonvragen (mét antwoorden).

Floris de Nooij - 20-1-2023

In dit blog vind je diverse vragen en stellingen die ik vaak hoor in mijn adviespraktijk. Veel leesplezier.

1. ‘De kosten koper moet je altijd uit spaargeld betalen’.
Dat lees je online weleens. Dat ligt iets anders: de maximale hypotheek is 100% van de marktwaarde (meestal de getaxeerde waarde) van de woning. Dus als je een woning koopt van € 300.000,- en de marktwaarde is ook € 300.000,- en de kosten koper bedragen bijv. € 12.000,- dan moet je de kosten koper uit eigen geld betalen (minimaal vereiste). Echter indien de getaxeerde waarde € 315.000,- bedraagt dan hoef je niet noodzakelijk eigen geld in te leggen. Of breng jij bijv. € 50.000,- aan overwaarde in n.a.v. de verkoop van de oude woning dan kun je de kosten koper daar ook aan toewijzen (en hoef je verder geen spaargelden aan te spreken).

2. ‘Als je je woning verkoopt moet je je overwaarde besteden aan de nieuwe woning’.
Deze regeling staat bekend onder de naam Bijleenregeling. Het doel van de regeling is dat de hypotheken zo laag mogelijk zijn. Het is niet verplicht om de overwaarde in te brengen, alleen is in die situatie over het niet ingebrachte deel aan overwaarde de rente niet fiscaal aftrekbaar. Ook de financieringskosten zijn dan niet volledig aftrekbaar (als je dat al van tevoren weet). Gebruik je de overwaarde wel voor de verlaging van de nieuwe hypotheek dan wel gebruik je in het kalenderjaar het bedrag voor een verbouwing/verbetering van jouw nieuwe woning dan blijft de rente van de nieuwe hypotheek wel fiscaal aftrekbaar.

3. ‘Je studieschuld (DUO lening) hoef je niet te melden’.
Die hoor je toch nog regelmatig. Of dat dat vroeger niet hoefde. De studieschuld moet je altijd melden. Alleen staat die niet geregistreerd bij het www.bkr.nl. De DUO lening heeft invloed op de maximale hypotheek. Hoeveel hangt af van de hoogte en van of het een oud of nieuw stelstel betreft. Er wordt steeds vaker bekeken om de DUO lening soepeler te laten meewegen bij hypotheken.

4. Hoe hoog is de rente nu?
Er bestaan circa 20 verschillende rentesoorten tussen de 1 maand vast en 30 jaar vast (en dat bij circa 60 banken). In de meeste situatie geldt hoe langer de rentevaste periode, des te hoger de rente (je koopt ook langer zekerheid). Dus een ‘de’ rente is er niet. Actuele rentes vind je online of bij je adviseur.

5. Mag je je woning verhuren?
Als je een gewone woninghypotheek hebt, kun je je woning niet of niet zomaar verhuren. Er moet altijd toestemming komen van de bank. De beoordeling hangt van diverse zaken af. Een akkoord voor verhuur zal er niet snel komen (soms wel voor een hele korte duur). Of je moet de hypotheek bij dezelfde bank om kunnen zetten naar een verhuurhypotheek (dan gelden wel vaak andere – hogere – rentes en voorwaarden) dan wel oversluiten naar een andere bank (i.c.m. verhuurcondities).

6. ‘De hypotheek kun je altijd meenemen bij verhuizing’.
Bij de meeste banken kun je de rente voor het openstaande hypotheekbedrag voor de resterende rentevaste periode meenemen. Het kan zijn dat je in een andere risicoklasse komt waardoor een opslag of afslag van toepassing is. Diverse banken hebben verschillend beleid. Toets dit goed vóór dat je een nieuwe woning aankoopt (of laat dit goed toetsen).

7. Wij horen weleens dat je je rente kunt verlagen met een nieuw taxatierapport. Klopt dat?
Dat klopt. Bij niet-NHG hypotheken zit jouw hypotheek in een bepaalde rente risicoklasse (met de bijbehorende rente opslagen). Heb je afgelost op de hypotheek en/of is de waarde van je woning gestegen dan kun je dat aangeven bij de bank. Mogelijk kom je dan in een lagere rente risicoklasse (en dus rente). De meeste banken vragen een actueel taxatierapport, maar soms kan er met een verkorte taxatie of de WOZ beschikking gewerkt worden. Steeds meer banken verlagen de rente risicoklasse automatisch n.a.v. de reguliere en extra aflossingen.

8. ‘Aan de voorlopige koopakte zit je toch nog niet vast’?
De term ‘voorlopige koopakte’ is wat verwarrend. Er is weinig voorlopigs aan deze term (en ook niets vrijblijvends). Er komt geen tweede versie / definitieve koopakte. Het voorlopige zit hem in de mogelijkheid om de koopakte zonder financiële gevolgen te ontbinden binnen de wettelijke bedenktijd dan wel binnen de termijn van de gestelde voorbehouden van de koopakte.

9. ‘Je mag geen aflossingsvrije hypotheek meer afsluiten’.
Ja, dat hoor je weleens, maar dat kan nog zeker wel. Of dat verstandig is, is per situatie verschillend. Starters op de woningmarkt moeten sinds 01-01-2013 de hypotheek in uiterlijk 30 jaar annuïtair of lineair aflossen om recht te hebben op rente aftrek. Aflossingsvrij kan dus wel, maar dan heb je over dat deel geen rente aftrek. Met hele lage rente heeft dat niet heel veel impact, maar met hogere rentes is het zonde om geen aftrek te hebben. Daarnaast hebben mensen die vóór 01-01-2013 een hypotheek hadden (en nu nog steeds of uiterlijk een kalenderjaar eerder) ook vaak nog recht op een aflossingsvrije hypotheek met behoud van hypotheekrenteaftrek.

10. ‘Een levensverzekering is meestal verplicht’. 
Voor sommige mensen is een levensverzekering niet mogelijk of tegen hele hoge premies af te sluiten. Of mogelijk wil je zelf geen verzekering. Tot 01-01-2018 was een levensverzekering voor NHG en veel banken verplicht indien je een hypotheek had die hoger dan 80% van de marktwaarde van de woning was. Die verplichting is er bij NHG niet meer. Ook bij meeste banken is er geen verplichte levensverzekering meer. Vaak kan het wel verstandig zijn om een verzekering af te sluiten t.b.v. bijvoorbeeld je partner en/of kinderen.

Vragen en/of weten wat bovenstaande voor jou betekent? 

Neem gerust contact met ons op.

Hartelijke groet,

Floris de Nooij
Financiële Meesters Nijmegen

06-30929906