Maximale hypotheek ZZP berekenen, waar let de bank op?

Waldy Pollack - 11-4-2017

Dit is één van de meest gestelde vragen die dagelijks bij ons binnen komt. Hoe hoog is jouw maximale zzp hypotheek?
De vraag die wij hier aan toe willen voegen is: Hoe krijg je een hogere zzp hypotheek?
Het antwoord hierop is eigenlijk vrij simpel. Een goede voorbereiding is 95% van het werk.

Bij de hypotheekverstrekker (lees de behandelend hypotheek fiatteur) dient een goed beeld te ontstaan van de aanvrager die een zzp-er is. Vragen die de fiatteur graag beantwoord ziet zijn:

· Wat doet de ondernemer?
· Waar verdien je jouw geld mee?
· Geef een toelichting op de cijfers?
· Geef een toelichting op de balans?
· Schets een profiel van jouw persoon;
· Waaruit bestaan jouw diensten?
· Wie zijn jouw klanten en/of opdrachtgevers?
· Wat zijn de verwachtingen voor het lopende en/of komende jaar?

Nadat deze vragen zijn beantwoord en jouw toetsinkomen is bepaald, volgt de uitkomst van jouw maximale zzp hypotheek.

Echter:
De 36 hypotheekverstrekkers die wij in Nederland rijk zijn hanteren verschillende methodes om jouw toetsinkomen vast te stellen.

Wat de verschillende methodes zijn en wat de invloed hiervan is op jouw maximale zzp hypotheek zullen wij binnenkort in een vervolg artikel uiteen zetten.

Wil je in de tussentijd weten wat jouw mogelijkheden zijn als zzp-er kijk dan eens op de zzp hypotheekcalculator (link naar zzp hypotheek calculator)

We leggen je graag uit hoe het werkt:
Toetsinkomen feit 1
Een zzp-er waarvan het toetsinkomen is bepaald kan meestal qua hoogte dezelfde hypotheek krijgen als een particulier.

Stel:
Jaarloon particulier = € 45.000,- = vastgestelde toetsinkomen zzp-er
Er is een top hypotheek (102% van de koopsom) gewenst zonder Nationale Hypotheek Garantie en een rente van 10 jaar vast.
Op dit moment kun je dan tegen de scherpste rente van 2,09% een maximale hypotheek krijgen van € 205.473,-. Dat is in principe voor zowel de particulier in loondienst alsook de zzp-er gelijk.
Echter hanteert circa 40% van de hypotheekverstrekkers beperkende bepalingen door bijvoorbeeld een inbreng in eigen geld te vragen (afslag op het onderpand). Ook hanteren de hypotheekverstrekkers afslagen op het toetsinkomen oplopend tot wel 30% zoals bijvoorbeeld Munt Hypotheken.
Methodes om het toetsinkomen te bepalen
We onderscheiden een aantal manieren hoe hypotheekverstrekkers het toetsinkomen van de zzp-er bepalen.

Manier 1 is gebaseerd op het gemiddelde te nemen van jouw winst over de laatste drie jaren of maximaal het laatste jaar indien dit lager is.

Bijbehorend rekenvoorbeeld:
Grondslag voor maximale zzp hypotheek

Jaarcijfers 2013 à netto winst = € 30.000,-
Jaarcijfers 2014 à netto winst = € 40.000,-
Jaarcijfers 2015 à netto winst = € 50.000,-
Toetsinkomen = € 120.000,- gedeeld door 3 = € 40.000,-

Bijbehorend alternatieve rekenvoorbeeld:
Jaarcijfers 2013 à netto winst = € 40.000,-
Jaarcijfers 2014 à netto winst = € 50.000,-
Jaarcijfers 2015 à netto winst = € 30.000,-
Toetsinkomen = € 30.000,- (het laatste jaar is lager dan het gemiddelde).

Manier 2 welke door verschillende hypotheekverstrekkers word toegepast heeft een hogere uitkomst. We noemen dat gemakshalve de 1-2-3 methodiek. De winst 3 jaar gelden telt 1 x mee, de winst twee jaar geleden telt 2 x mee en de winst over het laatste jaar telt 3 x mee. Dat totale getal deel je dan door 6 zodat je weer op het gemiddelde uitkomt.

Bijbehorend rekenvoorbeeld:

Jaarcijfers 2013 à netto winst = € 30.000,- x 1 (€ 40.000,-)
Jaarcijfers 2014 à netto winst = € 40.000,- x 2 (€ 80.000,-)
Jaarcijfers 2015 à netto winst = € 50.000,- x 3 (150.000,-)
Toetsinkomen = € 270.000,- gedeeld door 6 = € 45.000,-

Door deze methodiek toe te passen kun je zomaar € 23.000,- extra lenen.

Manier 3 onderscheid zich doordat manier 1 wordt toegepast, maar er als uitgangspunt een verschil zit in de commerciële winst en fiscale winst. Het simpelste voorbeeld is de privé bijtelling van de auto op de zaak. Deze komt terug in de fiscale winst van de ondernemer. Door over de laatste drie jaren te middelen met de fiscale winst kun je in veel gevallen dus een behoorlijk hogere zzp hypotheek krijgen. Diverse hypotheekverstrekkers gaan van de fiscale winst uit.

Manier 4 onderscheid zich doordat hypotheekverstrekkers een bestendigheidsfactor extra toepassen. Van de gemiddelde winst wordt dan afhankelijk van de bank 90, 80 of 70% gebruikt als toetsinkomen voor het bepalen van jouw zzp hypotheek.

Als laatste maken vrijwel alle geldverstrekkers gebruik van het vaststellen van kengetallen uit de balans van jouw jaarrapport. Dit is een methode om de vermogenspositie van jouw onderneming te kunnen bepalen.
Zo moet om in aanmerking te komen voor een zzp hypotheek de solvabiliteitsratio minimaal 20% zijn en de liquiditeitsratio minimaal 1.
Let echter op. Voor startende zzp-ers die net een jaar aan het ondernemen zijn wordt minder zwaar naar deze zogenoemde balans ratio’s gekeken.

Naast de hierboven beschreven verschillende methodes om een maximale zzp hypotheek te bepalen zal een hypotheekverstrekker eenmalige (incidentele) meevallers of tegenvaller binnen jouw bedrijf corrigeren.