Krapte op de huurwoningmarkt, dus je denkt ik ga mijn huis verhuren!

Christiene Hake- van Schuppen - 2-1-2019

Het is een steeds vaker gehoord verhaal. Twee mensen hebben een eigen koophuis, ze besluiten te gaan samenwonen in 1 van beide huizen. En de andere woning wordt verhuurd. Met een toenemende krapte in het huurwoning aanbod, best een lucratief idee.

Mag het zomaar?
Ja eigenlijk wel, maar het hangt wel af wat je situatie is. Maar rust er een hypotheek op de woning, dan kan je niet zomaar je huis in de verhuur zetten.
De bank die een hypotheek heeft verstrekt met de woning als onderpand moet toestemming geven voor de verhuur. Vaak geven ze die toestemming niet. 
Een huurder geniet in Nederland een huurbescherming, die kan dus niet zomaar uit een woning gezet worden. Mocht de bank ooit willen verkopen, dan moet de woning onbewoond zijn en willen ze zeker niet met een huurder, met huurbescherming, te maken krijgen.

Leegstandswet
Heb je een nieuwe woning gekocht en is de oude woning nog niet verkocht, dan mag je indien je aan diverse voorwaarden voldoet, de woning verhuren onder de zogenaamde leegstandswet. Ook de gemeente waarin de woning staat moet hiervoor toestemming geven. Maar dat is niet het type verhuur waar ik in dit blog op doel

Een verhuurde of te verhuren woning financieren met een hypotheek
Terug naar het begin, je wilt 1 van de 2 woningen gaan verhuren en krijgt daarvoor (waarschijnlijk) geen toestemming van de huidige geldverstrekker. Je zult de hypotheek dan moeten oversluiten. Het is verstandig hierover afspraken te maken met je huidige geldverstrekker met als doel de oversluitkosten / boete binnnen de perken te houden. Soms kan of mag je wachten tot de lopende rentevast periode afloopt waardoor je boetevrij kunt oversluiten. Of wellicht verkoop je de woning alsnog maar besluit je een studio of appartement aan te kopen bestemd voor verhuur. 
Je kunt het huis/appartement dat je wilt gaan verhuren deels financieren met een hypotheek. Een zogenaamde verhuur- of investeringshypotheek. Het gros van de aanbieders financiert 70% van de marktwaarde van het onderpand in verhuurde staat.

Hoe ziet zo'n hypotheek eruit
Gelukkig zijn er de laatste maanden nieuwe partijen gekomen die dergelijke hypotheken aanbieden, waardoor er meerdere opties zijn. Zo kan je kiezen voor rentevast periodes waar de rente variabel is of 1 tot wel 30 jaar vast gezet kan worden. Ook de looptijd varieert per aanbieder maar is bij sommige is een deel van de lening gemaximeerd op een looptijd van 10 jaar maar bij andere aanbieders kan je de hypotheek gewoon 30 jaar laten lopen.
Hoewel het aan te bevelen is een hypotheek met aflossing te kiezen bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek, kan je de hypotheek ook nog voor een deel aflossingsvrij afsluiten. Meestal mag je maximaal 50% van de marktwaarde in verhuurde staat aflossingsvrij financieren waardoor je de lasten laag houdt. Maar met deze vorm bouw je de schuld niet af.
Stel de waarde van de woning is normaliter € 277.000 dan kan de taxatie uitwijzen dat de marktwaarde in verhuurde staat € 235.000 is. Fors lager dus. Van dit bedrag willen de meeste verstrekkers dus 70% financieren zijnde € 164.500 Afhankelijk van je wens kan je dit bedrag financieren zoals je wilt bijvoorbeeld
€ 117.500 aflossingsvrij en € 47.000 annuiteiten of lineaire hypotheek. Natuurlijk mag het aflossingsvrije deel ook lager. 
En hoe lang de looptijd is van de hypotheek hangt af van de persoonlijke wensen en eisen. Bij een aantal verstrekkers moet het deel van € 47.000 (in dit voorbeeld) in 10 jaar worden afgelost terwijl dat bij andere aanbieders in 30 jaar mag worden afgelost. Dat scheelt nogal in de maandlasten.

Voldoende hypotheek of niet
Of dit bedrag van € 164.500 voldoende is voor jou, dat hangt af van je persoonlijke financiele situatie. Het kan zijn dat er nog een hypotheek op de woning rust van rond dit bedrag of lager, dan is het vermoedelijk prima dat je niet meer dan dit bedrag kunt lenen, immers heb je ook niet meer nodig. Is de huidige hypotheek op de woning hoger, dan zul je bijvoorbeeld uit spaargeld bij moeten leggen om het financieringsplaatje rond te krijgen. Maar kan dit niet of is dat niet voldoende dan valt er nog te denken aan het verhogen van de hypotheek op de andere woning met een zogenaamde box 3 lening, of je kunt een consumptief krediet aangaan om het 'gat' op te vullen. Bij de verhuurhypotheek kijkt de geldverstrekker naar het inkomen dat je hebt of dat inkomen in combinatie met de huurinkomsten voldoende is om de hypotheek op de andere woning en de verhuurde woning te dragen. Bij de box 3 verhoging van de hypotheek (die rust op de woning die niet verhuurd wordt), kijkt de geldverstrekker vrijwel alleen naar het inkomen uit loondienst of het inkomen uit de eigen onderneming. Inkomen uit verhuur wordt vrijwel bij geen enkele aanbieder meegenomen in het toetsinkomen. Dat geldt ook voor de toets bij het verkrijgen van een consumptief krediet. 

Mogelijkheden genoeg
Er zijn dus voldoende mogelijkheden om een woning te financieren die bestemd is voor verhuur. Het valt of staat echter of er voldoende overwaarde in de woning zit bij herfinanciering of indien dat niet zo is, of er voldoende spaargeld aanwezig is om het 'gat' op te vullen. En zo niet dan moet er dus gekeken worden naar alternatieven om het 'gat' te dichten en ook daarvoor zijn mogelijkheden zoals hierboven beschreven.

Vaststellen marktwaarde
Voordat je een willekeurige makelaar opdracht geeft de woning te taxeren om zo een marktwaarde in verhuurde staat te laten vaststellen, is het goed om je alvast te orienteren welke aanbieder het beste aansluit op jouw wensen. Waarom? Een aantal aanbieders werkt met aangewezen taxateurs, niet iedere taxateur mag taxeren voor iedere geldverstrekker. De kosten van een dergelijke taxatie liggen fors hoger dan van een reguliere taxatie, het is dus zonde van het geld als in het aanvraag stadium blijkt dat de taxatie niet voldoet en je opnieuw een rapport moet laten opstellen. 

Kortom er zijn mogelijkheden genoeg om een woning te financieren die je wilt gaan verhuren. Ik hoor vaak dan adviseurs (van banken) zeggen 'nee dat kan niet'. Terwijl het antwoord naar mijn mening moet zijn 'met de huidige hypotheek mag je niet verhuren' of 'bij ons kan het niet, maar elders wel'. 
Niets is onmogelijk, maar soms moet je net iets langer zoeken naar een oplossing.