Is het nu oversluiten van je hypotheek wel verstandig?

Mark Tijsen - 13-3-2018

Lage(re) maandlasten voor langere tijd is wat veel mensen graag willen en met de huidige lage hypotheekrente speelt op dit moment bij velen de grote vraag "Kan ik mijn hypotheek laten oversluiten want de hypotheekrente is zo laag?". Je zou denken dat het antwoord een volmondig "JA!" is. Was het maar zo eenvoudig. Ook al is de hypotheekrente historisch laag, het antwoord is niet meteen ja en dat zal veel mensen verbazen. Sterker nog, in de meeste gevallen blijkt dat oversluiten juist geen voordeel oplevert. Maar dit neemt niet weg dat het goed is om er toch naar te kijken. Er zijn namelijk ook nog andere mogelijkheden om je maandlasten omlaag te brengen.

LEVENSFASE EN UITGAVENPATROON

Het inkomsten- en uitgavenpatroon en ook de levensfase waarin je je bevindt, zijn van invloed op de mogelijkheden die er zijn om lagere maandlasten te realiseren. Kun je bijvoorbeeld op dit moment een groter bedrag missen om op lange termijn lagere lasten te realiseren of is er altijd nog een beetje maand over aan het eind van je salaris? Wil je kinderen of zitten ze al lang en breed op school? Als je ze (nog) niet hebt weet je nog niet wat je dat gaat kosten, maar als ze al groot zijn is er al meer stabiliteit wat betreft die verwachte uitgaven en mogelijk kunnen ze zichzelf al voorzien van een inkomen. Wij stellen aan je voor:

• Joep en Patricia hebben samen een huis, verdienen een leuk salaris en hebben op dit moment geen kinderen. Ze maken regelmatig een citytrip en ook gaan ze een paar keer per maand uit eten. Dan nog kunnen ze iedere maand een aardig bedrag opzijzetten op een spaarrekening maar dat levert nu niet veel op. Over een jaar of 3 hopen ze een gezin te stichten. Daarmee kunnen ze tegen die tijd dus ook te maken krijgen met minder inkomsten en hogere basisuitgaven, en zullen de leuke extra's heroverwogen moeten worden. Nu is de hypotheeklast goed op te brengen maar dat kan over een paar jaar zomaar anders zijn.
  

• Karel is als enige kostwinner van zijn gezin en met zijn partner Leny en twee schoolgaande kinderen heeft hij veel uitgaven voor levensonderhoud, studie en wonen. Het gezin heeft wel een redelijk stabiel uitgavenpatroon en hoopt niet dat daar op korte termijn grote pieken bij gaan komen. Van Karels salaris blijft aan het eind van de maand een klein beetje over wat op de lopende rekening blijft staan als buffer voor extra uitgaven, want je weet maar nooit. Hij heeft op zijn spaarrekening wel een aardig bedrag staan voor noodgevallen en om een keer iets extra's te kunnen doen zoals een weekendje weg met het gezin, maar dat komt niet heel vaak voor.
  

Deze twee voorbeelden geven aan dat inkomsten, uitgaven en levensfase hun eigen onzekerheden met zich meebrengen; misschien wel/geen kinderen en de overweging of je wel of niet dat extraatje kunt doen. Neem dus je eigen situatie onder de loep en wat je van de toekomst verwacht.

HOEVEEL KOST HET OVERSLUITEN VAN DE HYPOTHEEK?

Het klinkt eigenlijk te mooi om waar te zijn. De hypotheekrente is sinds medio 2010 eigenlijk alleen nog maar gedaald. Gemiddeld genomen is het rentepercentage voor de rente van 10 jaar vast bijvoorbeeld gedaald van 5,5% naar 2,5% nu. Oversluiten is echter niet gratis. Je zult met kosten worden geconfronteerd die hoger uit kunnen vallen dan het voordeel wat je verwacht door het oversluiten. En wat kost dat oversluiten dan? Kort gezegd ligt het aan de afspraak die je hebt gemaakt met de hypotheekverstrekker en hoe lang die afspraak nog loopt. Dit zijn twee factoren die bepalen hoe hoog die kosten van oversluiten worden: de boeterente.

BOETERENTE

Voor de hypotheekverstrekker is het openbreken van het rentecontract nadelig. Hij krijgt namelijk minder rente voor de resterende looptijd dan waar hij op gerekend had. Hoe langer die looptijd nog is hoe minder inkomsten hij dus krijgt. Dus de lengte van de looptijd is van invloed. Ook het verschil tussen de rente van het contract en de rente waar je naar toe wilt is van invloed. Hoe groter het verschil hoe minder inkomsten hij krijgt. Deze twee factoren bepalen de hoogte van de boete die je de hypotheekverstrekker moet betalen om dat verlies te compenseren. Een groot renteverschil en een lange resterende rentevastperiode zorgen dus voor een hele hoge boete van mogelijk duizenden euro’s. Als je bijna aan het einde van de rentevaste periode bent, is het voordeliger om over te sluiten dan wanneer je nog aan het begin hiervan zit.

NOTARIS-, TAXATIE- EN ADVIESKOSTEN

Kun je de boeterente niet zelf betalen met spaargeld, dan kan deze soms worden meegefinancierd in een extra hypotheek. Let er dan wel op dat je de schuld daarmee verhoogt en dat er ook overige kosten bijkomen zoals notaris-, taxatie- en advieskosten. De oversluitkosten zijn in principe aftrekbaar, maar wanneer je besluit de kosten mee te financieren in de vorm van een extra hypotheekopname dan is de rente over dit extra deel niet aftrekbaar. Daarom is ons advies de oversluitkosten (indien mogelijk) zelf te betalen.

VERSCHILLEN TUSSEN SOORTEN HYPOTHEKEN

Heb je een (bank)spaarhypotheek dan is een lage rente eigenlijk niet interessant, omdat dan de vergoedingsrente op de spaarrekening of verzekering ook daalt en daarmee het voordeel teniet wordt gedaan. Bij alle andere hypotheekvormen is dit niet van toepassing én kan oversluiten eventueel interessant zijn.

WANNEER IS DE HOOGTE VAN DE BOETE LAGER DAN HET VOORDEEL OP DE LANGERE TERMIJN?

Hoe weet je nu of het bedrag van de boete opweegt tegen het voordeel op de langere termijn, en hoe lang moet die termijn zijn voordat dit verschil maakt? Aan de hand van onze twee stellen maken we het e.e.a. duidelijk.

• Voorbeeld Joep & Patricia: Hun hypotheekrente staat nog een half jaar vast tegen 5%, terwijl de actuele rente 3% is. Gezien de hypotheeksom van € 200.000,- is de boete van € 1800,- relatief beperkt en kan het interessant zijn om nu te kiezen voor zekerheid en de rente langer vast te zetten voor een periode van 10 of 20 jaar tegen het percentage van 3%. De hypotheekrente besparing is dan € 4000,- bruto per jaar. Echter als ze nog een half jaar wachten, kunnen ze gratis bij de huidige bank kiezen uit een andere rentevastperiode (maar is de kans op een rentestijging het komend half jaar nog aanwezig).
  
  
• Voorbeeld Karel & Leny: Hun hypotheekrente staat nog 8 jaar vast tegen 5%, terwijl de actuele rente 3% is. Gezien de hypotheeksom van € 200.000,- wordt de boete maar liefst € 28.800,-. Omdat ze dit bedrag niet als spaargeld beschikbaar hebben, kan de hypotheek worden verhoogd en zijn de totale oversluitkosten zelfs oplopend tot € 33.000,-. De oversluitkosten zijn dan pas over 11 jaar terugverdiend en het oversluiten heeft als bijkomend nadeel een flink hogere hypotheekschuld van € 233.000,-
  

WAT KAN IK NOG MEER DOEN VOOR LAGERE MAANDLASTEN?

Als je het geld kunt missen kun je ervoor kiezen om een extra aflossing op de hypotheek te doen met spaargeld. De rentevergoeding op een spaarrekening is namelijk ook erg laag en een dergelijke aflossing is zeker interessant wanneer je boven het vrijstellingsbedrag zit in Box 3. Daarnaast zorgt een extra aflossing direct voor een lagere schuld en daarmee een lagere maandlast. Ook kan een extra aflossing ervoor zorgen dat je in een lagere tariefklasse qua hypotheekrente valt. Afhankelijk van de voorwaarden kun je bij de meeste verstrekkers tussen 10% en 20% boetevrij aflossen.

• Voorbeeld € 10.000,- extra aflossen: Zowel bij Joep & Patricia als bij Karel & Leny wordt de schuld verlaagd naar € 190.000,- en is de maandlastenbesparing € 500,- per jaar. Over bijvoorbeeld een periode van 20 jaar, is de hypotheekrentebesparing zelfs € 20.000,-
  

OPENBREKEN RENTECONTRACT HYPOTHEEK OF AFLOSSEN?

Voordat je deze vraag kunt beantwoorden en dus een keuze kunt maken, moet je een aantal dingen op een rijtje zetten. In het kort komt het erop neer dat de antwoorden op onderstaande vragen een beeld geven waar de mogelijkheden liggen.

• Wanneer loopt de rentevaste periode af?
  
• Is het renteverschil heel groot of scheelt het niet zo veel?
  
• Weegt de hoogte van de boete op tegen het (maandelijkse) voordeel?
  
• Welke hypotheekvorm heb je?
  
• Kun je de boete met eigen spaargeld betalen? Zo nee, is meefinancieren van alle kosten dan wel interessant?
  
• Is een extra aflossing op de hypotheek mogelijk?
  

PERSOONLIJK ADVIES VOOR EEN PERSOONLIJKE KEUZE

Het is belangrijk om je te realiseren dat de keuze voor het wel of niet oversluiten een langetermijnbeslissing is. Uiteraard kun je besluiten nu de boeterente te betalen en daarmee voor de rest van de komende rentevaste periode op een lagere maandlast uit te komen. Ook kun je een directe aflossing op de hypotheek doen zónder dat je het contract hoeft open te breken en daarmee toch lagere lasten te realiseren. Je bent in beide gevallen wel een bedrag in één keer kwijt dat je anders gespreid zou betalen. Prima als je het geld kunt missen maar lastig als je dat niet kunt. Ook het in de hypotheek meefinancieren van de boeterente zorgt voor een grotere schuld.

Al met al is het in ieder geval een persoonlijke keuze, maar om die goed te maken is het raadzaam een adviesgesprek met je adviseur aan te vragen. Daarmee kun je ook een goede keuze maken die het best past in jouw situatie.