Hypotheekrente Middeling

Roel Sniekers - 10-11-2017

Hypotheekrente Middeling.
Welke banken bieden Hypotheekrente Middeling wel en welke niet? Wat zijn de kosten van Hypotheekrente middeling? Wat zijn de voor en nadelen? Is de gemiddelde rente fiscaal aftrekbaar? Zijn er nog ander methodes om mijn rente kosten omlaag te brengen? Hypotheekrente middeling iets voor jou? In deze blog krijg je de antwoorden op je vragen.

Wat is Hypotheekrente middeling?
Hypotheekrente middeling is een mogelijkheid om de hypotheekrente te verlagen. Heb je als doel snel je maandlasten te verlagen? Dan kan Hypotheekrente middeling een oplossing zijn. Je huidige rentetarief wordt dan gemiddeld met de actuele hypotheekrente van jou bank.
Wat houd dit in? Als je, je hypotheek beëindigd, vóór de rentevast periode afgeloopt, moet je een boete betalen. Deze boete wordt oversluitboete genoemd. Bij Hypotheekrente Middeling wordt de oversluitboete verdeeld over je nieuwe rentevast periode. Je betaald de boete dus gespreid over de nieuwe rente jaren en je hoeft niet in één keer een flink bedrag neer te leggen. Er verandert niets aan je hypotheekvorm, je krijgt alleen een lagere hypotheekrente voor een nieuwe rentevast periode.

Welke banken bieden hypotheekrente middeling wel en welke niet?
Op dit moment bieden 20 van de 36 banken in Nederland Hypotheekrente middeling aan (onder voorwaarden) . Een aantal banken hebben aangegeven rente middeling in 2017 aan te bieden.
Onderstaande banken bieden Hypotheekrente middeling aan:

• ASR
  
• ABN AMRO
  
• Aegon
  
• BLG
  
• Centraal Beheer
  
• Delta Lloyd
  
• Direktbank
  
• Florius
  
• ING
  
• MoneYou
  
• Merius
  
• Nationale Nederlanden
  
• NIBC
  
• Obvion
  
• Rabobank
  
• Regiobank
  
• SNS
  
• Van Lanschot
  
• Westland Utrecht
  
• Woonfonds hypotheken
  

Onderstaande banken gaan in 2017 Hypotheekrente middeling aanbieden:
Uit onderzoek van FX.nl blijkt dat Munt Hypotheken in 2017 rente middeling gaat aanbieden. Ook BijBouwe wil in de toekomst rente middeling voor klanten mogelijk maken, maar noemt geen termijn.

Bij onderstaande banken is Hypotheekrente middeling (nog) niet mogelijk:

• Triodos Hypotheken
  
• Venn Hypotheken
  
• Tellius
  
• Syntrus Achmea
  
• Reaal (DBV hypotheek)
  
• Lloyds Bank
  
• IQwoon
  
• Hypotrust
  
• Conservatrix
  
• BNP Paribas
  
• Bank of Scotland
  
• Attens
  
• Argenta
  
• Allianz
  

Een voorbeeld van Hypotheekrente middeling aan de hand van Jan en Marjolein
De banken gebruiken verschillende methodes om hun berekening te maken. Een rekenvoorbeeld dat het meest gebruikt wordt zal ik je je hieronder laten zien:http://www.sniekersfinancieelmaatwerk.nl/wp-content/uploads/2017/11/hypotheekrente-middeling-e1509887856465.gif

Op dit moment betalen Jan en Marjolein 5,3 % hypotheekrente. Ze hebben nog een rentevast periode van 2 jaar.
Jan en Marjolein kiezen een nieuwe rentevast periode van 10 jaar, tegen 2,8 %
De bank vergelijkt hun oude rente tarief van 5,3 % met de actuele rente voor een 2-jarige lening, dat 2,3% bedraagt. Het renteverschil 3% loopt de bank twee jaar lang mis. Dit verschil moeten Jan en Marjolein via Hypotheekrente middeling terugbetalen.
De bank loopt dus 2 jaar x 3% (= 6%) rente mis van Jan en Marjolein. Dit bedrag wordt bovenop hun nieuwe hypotheekrente geteld. Hun nieuwe rentevaste periode duurt tien jaar, waardoor ze ieder jaar een opslag van 0,6% extra hypotheekrente betalen.
Wat wordt hun nieuwe hypotheekrente? 2,8% + 0,6% = 3,4%. Let op! Er zijn banken die nog bijkomende kosten of een extra risico-opslag rekenen. Wat is risico-opslag? Een opslag omdat je de extra rente pas later gaat terugbetalen.

Wat zijn de kosten van Hypotheekrente middeling?
Omdat je hypotheek verder niet verandert heb je geen kosten van de notaris en een taxateur! Natuurlijk zijn er wel andere kosten. Er worden kosten gerekend voor de administratie van de geldverstrekker, de hypotheekadviseur en er is een boeterente die wordt verrekend in je nieuwe rentevast periode.
Hieronder beschrijf ik hoe de kosten tot stand komen:
Boeterente: dit is een boete voor de gemiste inkomsten van de geldverstrekker. Een hypotheekadviseur kan je uitrekenen wat de hoogte van de renteboete is. Hij houdt rekening met de looptijd van je hypotheek, de resterende hypotheeksom en het renteverschil, Dit bedrag komt bovenop je nieuwe (lagere) rente. De hoogte is dus afhankelijk van je situatie en het berekenen is Maatwerk!
Administratieve kosten van de geldverstrekker: ongeveer 250  euro, voor het aanpassen van je hypotheek. De kosten verschillen per bank flink. Je bij Centraal Beheer Achmea en Woonfonds geen administratiekosten, terwijl die bij ING kan oplopen tot € 900.
Advieskosten: je betaalt de uren die je hypotheekadviseur voor je Hypotheekrente middeling werkt. 

Voor- en nadelen van Hypotheekrente middeling.
Een voordeel is dat je deze methode direct in je beurs zult voelen, want je maandlasten gaan direct omlaag omdat je  van een lagere hypotheekrente profiteert. Als je van zekerheid houd, profiteer je ook van een langere rentevast periode. Maar heb je nu daadwerkelijk geld bespaard? Dat is afhankelijk van de hoogte van de rente die je anders aan het einde van de rentevaste periode door je bank had aangeboden gekregen.

Heb jij een (bank)spaarhypotheek? Dan heeft rente middeling mogelijk voor jou geen financieel voordeel. Als de hypotheekrente daalt, betaal je meer spaarpremie om het eindkapitaal te halen. De vergoeding over de spaarpremie is namelijk gelijk aan de hypotheekrente. Bij de overige hypotheekvormen bepaald de hoogte van de boeterente voor het grootste deel of rente middeling voor jou aantrekkelijk is. De kosten voor de middeling moeten natuurlijk opwegen tegen de lagere hypotheekrente. Hoe korter je rentevaste periode nog loopt, hoe aantrekkelijker het gevolg van je Hypotheekrente middeling. Want er valt minder te middelen naarmate uw rentevaste periode langer duurt.

Andere manieren om je maandlasten omlaag te brengen:

• Oversluiten van je hypotheek: Bij oversluiten van je hypotheek betaal je direct de ‘oversluitboete’. Dan heb je als voordeel dat je een andere hypotheekvorm kunt afsluiten, bij een nieuwe geldverstrekker. Wat is dan het verschil met rentemiddelen? Zoals eerder geschreven, strijk je de boete uit over meerdere jaren. Daardoor is Hypotheekrente middeling vaak iets duurder dan oversluiten. Maar informeer eerst goed bij een financieel adviseur want de rekenmethodes verschillen per bank.
  
• Risicoklasse verlagen door: extra aflossen of een taxatie laten verrichten waaruit blijkt dat je woonhuis meer waard is.
  

Wat is het verschil tussen Hypotheekrente middeling en tussentijdse renteaanpassing?
Er is geen verschil. Tussentijdse renteaanpassing is een andere naam voor dezelfde methode.

Is Hypotheekrente middeling fiscaal aftrekbaar?
De nieuwe hypotheekrente is volledig fiscaal aftrekbaar. Hierbij gelden de huidige regels voor de hypotheekrenteaftrek, dus ook de boeterente is fiscaal aftrekbaar. Voor 1 juli 2016 bestond hier nog onduidelijkheid over en was dit voor sommige banken de reden om geen Hypotheekrente middeling aan te bieden. Vanaf 1 juli 2016 is dus besloten dat ook de boeterente, uitgesmeerd over de looptijd, fiscaal aftrekbaar is.

Hoe vraag je Hypotheekrente middeling aan?
Hypotheekrente middeling is maatwerk en wordt aangevraagd via een schriftelijk verzoek aan de bank. Je Financieel adviseur kan je hierin adviseren.http://www.sniekersfinancieelmaatwerk.nl/wp-content/uploads/2017/11/Rente-Middelen.gif