Hypotheek uit je eigen bv.

Hans Maasakkers - 1-11-2022

Een eigen huis en jouw bv. Wat hebben deze twee met elkaar te maken? Ze kunnen een interessant duo vormen voor jou als directeur-grootaandeelhouder (dga). Als dga in een bv heb je meer manieren tot je beschikking om een hypotheek te regelen dan iemand met een arbeidscontract. Als de bv kapitaalkrachtig genoeg is, kun je zelfs je eigen hypotheekverstrekker worden.

Hoe werkt het?
Om een hypotheek uit je eigen bv op te zetten heb je allereerst een hypotheekovereenkomst met je eigen bv nodig. In deze overeenkomst leg je vast wat de looptijd is van de lening en de hoogte van de hypotheekrente en de aflossingen. De rente betaal jij zelf aan je eigen bv zoals je dat anders zou doen bij een bank. De hypotheekrente is ook fiscaal aftrekbaar van je inkomsten. De rente die jouw bv ontvangt is (over het algemeen) wel belast. Na het betalen van belasting en dividendbelasting kan je hypotheekrente naar privé worden uitgekeerd.
Heb je al een hypotheek op je woning bij een bank? Dan kan het voordelig zijn om over te stappen naar een hypotheek van je bv. Dit is erg afhankelijk van de looptijd en rentevast periode van deze lopende hypotheek. Je kunt bij je bank altijd tussentijds opvragen wat de boete rente zou zijn als je de hypotheek voortijdig aflost.

Zakelijk handelen
Als je geld leent van jouw bv, dan moet deze lening voldoen aan zogenoemde zakelijke voorwaarden. Dit zijn voorwaarden die de bv ook zou stellen aan een derde, die overigens in vergelijkbare omstandigheden verkeert. Bijvoorbeeld een vergelijkbaar inkomen en vermogen. Het is dan ook belangrijk om de voorwaarden van de lening in een leningsovereenkomst te zetten. Zo is duidelijk wat de afspraken en voorwaarden zijn.

Hypotheek voor (klein)kind
Om hun (klein)kinderen te helpen met de aankoop van een woning gebeurt het steeds meer dat ouders via hun bv een hypotheeklening verstrekken. Het kan de manier zijn voor kinderen om te kunnen starten op de woningmarkt. Ook deze lening moet aan dezelfde zakelijke voorwaarden voldoen.

Belastingdienst
Als je geld leent van je bv, dan heb je een schuld bij de bv. De bv heeft dus een vordering op jou en verdient rente die jij betaalt over de hypotheeklening. De lening voer je op in 2 belastingaangiften.

Aangifte inkomstenbelasting
In de aangifte inkomstenbelasting kun je de lening in box 3 of in box 1 aangeven. Niet in beiden boxen.
Als je kiest om de lening aan te geven als schuld in box 3 daalt je belastbaar inkomen in box 3. De rente die je aan de bv betaalt is dan niet meer aftrekbaar.
Gebruik je de lening voor aankoop, verbouwing of onderhoud van een eigen woning? Dan geef je de rente van de lening in de aangifte inkomstenbelasting in box 1 als aftrekbare (hypotheek)rente eigen woning. Je kunt dan het bedrag van de schuld niet nog eens aangeven in box 3. Het bedrag van de lening hoort tot de eigenwoningschuld.
Aangifte vennootschapsbelasting (Vpb)
De bv geeft de rente aan als winst in haar aangifte Vpb. De bv zet de lening als vordering of lening uitgeleend geld (u/g) op de balans.

Terugbetalen
Klinkt heel ideaal, maar ook een lening uit je bv moet je een keer terugbetalen. Als je bedrijf wil verkopen of helaas moet opdoeken kan dat een probleem worden. Vooral als er privé geen kapitaal tegenover deze hypotheek staat.
Het kan dan ook in sommige gevallen verstandiger zijn om je inkomen uit de bv te verhogen en de hypotheeklening toch privé aan te gaan. De beste keuze – hypotheek uit bv of juist privé – hangt helemaal af van jouw zakelijke en privésituatie.

Wet excessief lenen
Het komt veel voor dat dga’s lenen bij hun bv. Voor de aankoop van een (eigen) woning en/of om te beleggen. Hiermee kunnen de dga’s door leningen van de bv de belastingheffing in box 2 langdurig uitstellen. Hierdoor is het wetsvoorstel ‘Wet excessief lenen bij de eigen vennootschap’ opgesteld. Deze wet is vanwege corona uitgesteld. De nieuwe ingangsdatum is 1 januari 2023.

Wat houdt deze wet in? Als op het toets moment van 31 december 2023 de leningen van de eigen bv meer dan €500.000,- bedragen is over het meerdere Aanmerkelijk Belang heffing in box 2 verschuldigd. Voor leningen voor de eigen woning van de dga geldt een uitzondering. De door de bv verstrekte eigen woningschulden aan de (klein)kinderen zijn ook uitgezonderd. De voorwaarde is wel dat er voor deze schulden hypothecaire zekerheid aan de bv is verstrekt. Dit hoeft overigens geen recht van eerste hypotheek te zijn. Een andere uitzondering is dat deze eis niet geldt voor per 31-12-2022 bestaande eigenwoningschulden. Om de hypotheekrente te kunnen blijven aftrekken moet je wel voldoen aan de overige eisen die de wet hieraan stelt.

Andere mogelijkheden
Naast het aangaan van een hypotheek met je bv zijn er nog wat andere mogelijkheden. Hierbij kun je denken aan het uitkeren van dividend waarmee je de hypotheek privé aflost. Of de hypotheek privé aangaan bij een bank en vermogen opbouwen in de bv.
Niet alle opties zijn altijd mogelijk. Zo kunnen er pensioenreserveringen in de bv zijn die dividend uitkeren naar privé onmogelijk maken. Het geld gebruiken voor een hypotheek kan dan mogelijk wel.
Als er tussentijds wordt afgelost op (een deel van) de hypotheek, zoals bij een annuïteitenhypotheek(deel), zal het resultaat automatisch iets opschuiven naar het scenario; hypotheek aflossen met dividend.

De juiste keuze
Een hypotheek vanuit de bv financieren kan aantrekkelijk zijn, maar elke keuze heeft een keerzijde. Door middel van een financieel plan stem ik samen met jou je financiën af op je wensen, doelen en dromen. Het hebben van een plan heeft nog een ander belangrijk voordeel. Het geeft je focus. Hierdoor neem je financiële beslissingen met een focus op je doel: het bereiken van je wensen en dromen.

Wil je meer weten over dit onderwerp? Neem dan zeker contact met mij op: 06 – 505 24 702. Of plan hier direct online een afspraak.