Huis kopen of wachten: hoe ga je nu om met de woningmarkt?

Wil Jansen - 16-11-2022

Huis kopen of wachten: hoe ga je om met de huidige woningmarkt?

Vorig jaar riep iedereen: "De huizenprijzen blijven stijgen!" Maar nu zijn de zaken omgedraaid. De woningmarkt lijkt gekanteld en de Nederlandse huizenprijzen dalen steeds verder. Welke factoren hebben hier invloed op? En moet je in dit klimaat een huis kopen of wachten?
Hoe zijn de dalende huizenprijzen te verklaren?

Er spelen steeds meer zaken mee. Denk aan de oorlog in Oekraïne, de inflatie en de economische crisis die dreigt om te slaan in een economische malaise. Natuurlijk is er ook het domino-effect: in de media lees je alles over prijsdalingen, waardoor de huizenprijzen alleen maar nóg verder gaan dalen.
Maar voor potentiële kopers is vooral de stijgende rente zorgelijk. Prijsdalingen trekken op de langere termijn weer recht. Maar de rente gaat zó rap omhoog dat een huis kopen steeds moeilijker wordt. Van de bank kun je namelijk niet méér lenen dan een bepaald bedrag — en de maandlasten worden ondertussen wel hoger.
Van maandelijkse lasten tot (hoge of lage) hypotheekrente: wat is het totaalpaatje?

De gemiddelde verkoopprijs daalt. Dit betekent dat een koophuis goedkoper wordt. Maar het totale kostenplaatje is breder. Je moet immers ook naar de maandelijkse lasten kijken. En naar de hypotheek. Hoe zit het met de verschillende elementen die deel uitmaken van het totale kostenbeeld?
Kun je een nieuwe hypotheek afsluiten?

Ook in het huidige klimaat kun je nog een hypotheek afsluiten. Maar het is belangrijk om goed naar de waarde te kijken.
Stel, je koopt een woning voor 310.000 euro, maar deze wordt getaxeerd voor 340.000 euro. Dit kan betekenen dat je in een andere risicoklasse valt, omdat je minder leent. In dat geval krijg je rentekorting binnen de rentevaste periode die je afsluit. Een gunstige situatie!
Houd daarnaast de woonquote in het achterhoofd. Momenteel (2022) mag je maximaal 30% van je inkomen aan wonen besteden. In januari 2023 gaat dit percentage omlaag. Heb je budget om een huis te kopen, dan kun je nu dus nog even je kans grijpen.
Lage versus hoge hypotheekrente: hoe zit dat?

In het verleden zag je vaak dat kopers met een lage rente een stukje aflossingsvrij financierden. Dit drukte de maandlasten aanzienlijk. En aan het eind hielden ze een restschuld over. De rente is niet aftrekbaar van het bedrag dat je vrij financiert, maar dat maakte destijds niet uit.
Nu liggen de zaken anders. Met de huidige hoge rente is aflossingsvrij financieren geen optie meer. Wil je een huis kopen als starter, dan wordt dit dus erg duur — zeker omdat de maximale leencapaciteit ook met grote stappen achteruitgaat.
Hogere, gelijke of lagere maandlasten?

De maandlasten gaan omhoog. Maar als je nu een huis koopt met een goed energielabel, bespaar je weer wat op dat gebied. Een goede aankoopmakelaar kan je hierover adviseren.
Lukt het om bijvoorbeeld van energielabel D naar B te gaan, dan kun je hiervoor extra lenen bij de bank. En met de torenhoge gas- en energieprijzen druk je de maandelijkse lasten.
Aan welke eenmalige kosten moet je denken?

Koop je een huis, dan maak je eenmalige kosten voor de taxatie, de notaris en de hypotheekadviseur. Deze zijn echter aftrekbaar.
Een aankoopmakelaar betaal je wel uit eigen zak, maar als je werkt met een doorgewinterde expert, haal je de investering er dubbel en dwars uit. (Lees ook onze blogpost: 'Wat doet een aankoopmakelaar voor je?')
Koop je je eerste woning als starter voor minder dan 4 ton, dan hoef je in 2022 geen overdrachtsbelasting te betalen. Deze eenmalige kosten spaar je dan uit!
Het dilemma van potentiële kopers: nú handelen of juist niet?

Wat is de verwachting omtrent de huizenprijzen? Duurt het eerder tien jaar of één jaar voordat de gemiddelde verkoopprijs weer gaat stijgen?
In de toekomst kijken is onmogelijk, maar op de middellange termijn zullen de huizenprijzen naar verwachting weer normaliseren.
Je kunt nu prima een goede aankoop doen, zolang je minimaal zeven à acht jaar in je nieuwe huis blijft wonen. Gaat de waarde van je woning in die periode wat naar beneden? Als je momenteel al woningeigenaar bent, geldt dit ook voor je huidige huis. En blijf je lang genoeg in je nieuwe woning, dan gaan de prijzen op een gegeven moment waarschijnlijk weer omhoog.
Ben je als starter op zoek naar je eerste woning, dan zou je even kunnen wachten. Het ziet er echter wel naar uit dat de rente blijft stijgen. Als je te lang wacht, is de kans groot dat een eigen huis onbetaalbaar wordt. Dan vis je achter het net: je zult moeten huren, wat eigenlijk betekent dat je je geld weggooit.
Kortom: heb je de financiële mogelijkheden om te kopen, dan is handelen op de korte termijn waarschijnlijk verstandiger.
Hulp nodig bij het aankoopproces in de huidige huizenmarkt?

Wil je een huis kopen in Rotterdam of Den Haag? Werk je graag met een aankoopmakelaar die nét dat extra stapje voor je doet?
En wil je gedurende het hele aankoopproces kunnen terugvallen op een expert die jou door de huidige huizenmarkt helpt te navigeren?
Neem contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken.