Hoeveel (spaar)geld heb je nodig als je een huis wilt kopen?

Christiene Hake- van Schuppen - 7-4-2023

Leestijd: 4 minuten en 30 seconden

Het is niet mogelijk de zogenaamde kosten koper, mee te financieren voor de aankoop van een bestaand huis. Voor een hypotheek is de marktwaarde van de woning de bovengrens. Daarnaast speelt uiteraard je inkomen een rol. Waarbij ook je schulden meegenomen worden voor het vaststellen van een maximaal te lenen bedrag. 

Je moet dus vrijwel altijd een bedrag zelf betalen als je een huis koopt. Maar hoeveel je zelf moet betalen is afhankelijk van diverse factoren. 

Starter
Heb je nooit eerder een huis gekocht, dan ben je een starter. Stel je koopt een huis met een marktwaarde van € 350.000, - In dit voorbeeld gaan we ervan uit dat je de woning volledig financiert met een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dan zijn er de volgende kosten koper waar je mee te maken krijgt. 2% overdrachtsbelasting dat is in dit voorbeeld dus € 7.000, de notariskosten voor de leveringsakte en de hypotheekakte, hypotheek advies en bemiddelingskosten, taxatiekosten en de eenmalige bijdrage voor de NHG-garantie. Deze kosten bedragen ongeveer € 5.500. Bij elkaar dus € 12.500. 

Ben je jonger dan 35 jaar, dan heb je geluk want dan heb je recht op een éénmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting, daardoor zijn de te betalen kosten ongeveer € 5.500, -. Kortom als jonge starter heb je ongeveer € 5.500 nodig als je een huis wilt kopen. 

Doorstromer
Koop je een nieuwe woning met een marktwaarde van € 350.000, - en verkoop je de oude woning. En ben je nog geen 35 jaar? Dan heb jij ook recht op een éénmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting. Uiteraard alleen als je niet eerder gebruikt hebt gemaakt van deze vrijstelling. Kies je voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie met een hoofdsom van € 350.000, - dan heb je ongeveer € 5.500, - aan kosten voor het op naam schrijven van de woning en het in orde maken van de hypotheek. Kan je geen gebruik maken van de vrijstelling van overdrachtsbelasting dan bedragen de bijkomende kosten circa € 12.500, -.

Overdrachtsbelasting 
Momenteel geldt er een vrijstellingsregeling. Om van die vrijstelling gebruik te kunnen maken moet je voldoen aan de volgende voorwaarden. De koopsom mag niet hoger zijn dan € 440.000, - (grens: 2023). Jaarlijks wordt deze koopgrens vastgesteld. Je moet zelf in de woning gaan wonen, je mag deze dus niet verhuren. De koper moet jonger zijn dan 35 jaar en niet eerder gebruik hebben gemaakt van deze vrijstelling! Stel je koopt met 2 personen een woning van € 350.000 en op de datum dat de woning overgedragen wordt (dat je bij de notaris zit) is 1 koper 34 jaar en de andere koper is dan 35 jaar.  Dan komt 1 koper in aanmerking voor de vrijstelling en moet de andere koper over zijn deel wel overdrachtsbelasting betalen. Dus word je ieder voor 50% eigenaar, dan betaalt de koper van 35 jaar dus € 3.500 (1%) overdrachtsbelasting in deze situatie. 

Gebruik van overwaarde
Heb je nu een huis met een marktwaarde hoger dan de resterende hypotheekschuld? Dan is er sprake van overwaarde. Je kan die overwaarde gebruiken voor het betalen van de kosten koper. Dat is makkelijk als je eerst je huis verkoopt en later een nieuwe woning koopt, want dat krijg je die overwaarde uitbetaalt, na de verkoop. Dat geld investeer je dan later weer in de koop van de nieuwe woning. Maar wat we vaker zien is dat je de nieuwe woning eerder afneemt dan dat je de huidige woning verlaat. Dan zit de overwaarde nog in het huidige huis vast. Dan regel je een overbruggingshypotheek/ overbruggingskrediet. Dat betekent dat de bank je overwaarde tijdelijk ‘voorschiet’ zodat je het gelijk in de nieuwe woning kan investeren. Je betaalt deze weer terug aan de bank bij de verkoop van je huidige huis. 

Of je als doorstromer eigen geld (spaargeld) nodig hebt en hoeveel je nodig hebt om een huis te kopen hangt dus onder andere af van je overwaarde. En natuurlijk of je voldoende inkomen hebt om de rest te financieren met een hypotheek. Heb je voldoende overwaarde, dan kan je dat geld dus gebruiken en hoef je geen spaargeld van je spaarrekening te gebruiken voor de aankoop. 

Wel moet je een buffer hebben waarmee je de periode kunt opvangen dat je dubbele lasten hebt. Heb je de huidige woning al verkocht dan is die periode duidelijk en kan je exact berekenen welk bedrag ervoor beschikbaar moet zijn. Is de huidige woning nog niet verkocht dan willen banken en geldverstrekkers een banksaldo zien waaruit een jaar lang dubbele lasten betaalt kunnen worden. Denk daarbij aan de lasten van de lopende hypotheek en het overbruggingskrediet. Vaak hoeft het niet voor 100% afgedekt te worden met aanwezig spaargeld, maar wel voor een groot deel. En als je geen maximale hypotheek afsluit ten opzichte van je inkomen. Dan kan je die ‘resterende’ ruimte gebruiken om aan te tonen dat de dubbele lasten betaalbaar zijn. Of deels, dan is een lager spaarsaldo nodig. 

Nieuwbouwwoning
Koop je een nieuw te bouwen woning dan zijn de spelregels weer anders. Je kunt het meerwerk vaak meefinancieren (afhankelijk van het inkomen uiteraard). Kortom koop je een nieuw te bouwen woning voor € 350.000, - v.o.n. dan kan je rekening houden dat daar nog zeker voor € 50.000, - meerwerk bij komt kijken. Beide bedragen kan je met Nationale Hypotheek Garantie financieren. Natuurlijk wel als je het ook kan lenen, passend bij je inkomen. 

Er hoeft geen overdrachtsbelasting betaalt te worden en je hebt ook geen kosten voor een leveringsakte bij de notaris. Koop je een woning in een nieuwbouwproject dan is ook geen taxatie nodig. Je betaalt dan uitsluitend kosten voor het in orde maken van de hypotheek en de notaris akte voor de hypotheek. Tevens betaal je de kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie voor een bedrag van € 400.000, - hypotheek (voorbeeld). De kosten waar je dan rekening mee moet houden zijn minimaal € 4.150, - en met een duurdere hypotheekadviseur kan dat oplopen tot ca € 6.000, -

Laat je in eigen opdracht de woning bouwen en is het dus geen onderdeel van een project, dan is vaak ook een taxatie nodig. Deze kost ca € 700,-. Ook vragen banken dan vaak om een verzekering af te sluiten, die je helpt als de aannemer failliet gaat. Ook deze is kostbaar, maar vaak verplicht. Sommige aannemers bieden deze aan waardoor het betaalbaarder is. 

Marktwaarde lager dan koopsom
Stel je hebt een woning gekocht waarbij je over de vraagprijs hebt heen geboden om voor de aankoop in aanmerking te komen. Of je hebt meer betaalt voor het huis dan wat het werkelijk waard is, volgens een taxatierapport. Dan heb je soms een extra uitdaging. 

Stel de getaxeerde marktwaarde voor de gekochte woning is € 350.000 en je hebt deze gekocht voor € 375.000, - dan zal jouw hypotheek maximaal € 350.000, - bedragen. Het verschil van € 25.000 moet je dan betalen uit spaargeld, of de overwaarde uit de huidige woning. Wees dus voorzichtig met bieden. Het is niet verstandig meer te betalen dan wat het waard is. En zeker niet wanneer je niet over het geld beschikt om het verschil bij te betalen. Je kan daardoor in grote problemen komen. 

In een markt waarin woningprijzen stijgen kan het risico beperkt zijn achteraf, maar in rustige of een dalende huizenmarkt zouden wij het afraden. 

Oplossing met te weinig spaargeld
Heb je nu niet voldoende geld gespaard om de betaling van de kosten koper te betalen, dan is het bij een aantal geldverstrekkers mogelijk de marktwaarde te financieren, ook als deze hoger is dan de koopsom. Daardoor kan je de kosten koper deels (of volledig) meefinancieren. En adviseurs weten soms ook nog wel extra creatieve oplossingen. Maar het beste is, om de hypotheek zo beperkt mogelijk te houden en dus de kosten boven de koopsom uit spaargeld of overwaarde te betalen. 

En uiteraard moet je voldoende reserves hebben en houden om tegenvallers en periode van dubbele woonlasten te kunnen betalen.