Eigenwoningschenking kan vervelend aflopen

Dick Zwarthoed - 3-3-2017

Vanaf 2017 is de eenmalige schenkingsmogelijkheid voor de eigen woning weer verhoogd tot € 100.000. In tegenstelling tot wat veel mensen denken is de mogelijkheid voor de hogere schenking niet uitsluitend voor eigen kinderen bedoeld. Niemand zal een dergelijke schenking snel afslaan. Je moet echter wel letten op de mogelijke keerzijde hiervan. In deze Kwestie van geld gaan wij hier verder op in.Top 3 meest gelezen artikelen Kwestie van geld
Voorwaarden van de eigenwoningschenking
De ontvanger moet tussen de 18 en 40 jaar zijn. Het maakt hierbij niet uit wie jou het geld schenkt. Wel waarvoor je het gaat gebruiken. Je mag het namelijk gebruiken voor de aankoop, verbetering of onderhoud van je eigen woning, aflossing van je hypotheek (ook de restschuld van de verkochte eigen woning) of afkoop van rechten van erfpacht.

Waar moet je op letten?
Als je getrouwd bent en samen een woning hebt gekocht, zijn jullie daarvoor waarschijnlijk een gezamenlijke hypotheek aangegaan. In de praktijk blijkt dat er bijna nooit afspraken worden gemaakt over de gevolgen van een eigenwoningschenking die één van de twee partners tijdens de samenleving ontvangt. Toch is dit wel belangrijk. Als je namelijk hierover niets afspreekt, dan kan bij een latere verkoop van de woning, of een echtscheiding, discussie ontstaan over de zogeheten vergoedingsrechten.

Vergoedingsrechten door eigenwoningschenking
Een eigenwoningschenking wordt vaak gedaan onder een uitsluitingsclausule. Hiermee wordt voorkomen dat de schenking in de gemeenschap van goederen valt als de ontvanger in gemeenschap van goederen is getrouwd. Het geschonken bedrag blijft hierdoor privévermogen van de ontvanger, ook al wordt het gebruikt voor de gezamenlijke eigen woning. Echter, door de privéschenking te gebruiken voor de gezamenlijke eigen woning, ontstaat er een zogeheten vergoedingsrecht van de ontvanger op de gemeenschap.

In de wet is bepaald dat de echtgenoot die privégeld heeft geïnvesteerd in de gezamenlijke eigen woning, economisch gezien, voor een groter deel gerechtigd is in de waarde van de eigen woning. Dit geldt overigens niet voor samenwoners. De omvang van dit vergoedingsrecht wordt bepaald aan de hand van de waarde van de woning. In de praktijk blijkt het vaststellen van het vergoedingsrecht ingewikkeld te zijn en tot problemen te kunnen leiden bij scheidingen.

Een voorbeeld
Stel: je bent in gemeenschap van goederen getrouwd en je hebt in 2010 een  woning gekocht voor € 300.000 met daarop een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000. Je bent elk voor de helft eigenaar van de woning. Je echtgenoot ontvangt vervolgens in 2017 een eigenwoningschenking onder uitsluitingsclausule van € 100.000 en gebruikt dit geld voor de gedeeltelijke aflossing van jullie gezamenlijke hypotheek. Hierdoor krijgt jouw echtgenoot een vergoedingsrecht (vordering) op de gemeenschap  van € 100.000. In de beleggingsleer wordt de hypotheekaflossing van € 100.000 namelijk gezien als een bijdrage aan de oorspronkelijke verkrijging van de woning, te weten € 300.000 oftewel één derde van de uiteindelijke waarde van jullie woning.

Wat gebeurt er als je in de toekomst gaat scheiden? Stel, jullie woning is dan € 450.000 waard. Dan heeft je ex een vergoedingsrecht op de gemeenschap van € 150.000 (een derde van de waarde van de woning). Er blijft dan aan overwaarde over: € 450.000 minus € 150.000 (investering van je ex) minus € 200.000 (rest hypotheek) is € 100.000. Deze overwaarde moet je vervolgens delen met je ex. Je ex krijgt dan € 150.000 + € 50.000 (helft overwaarde) is € 200.000. Jij krijgt dus zelf € 50.000.

Onbedoelde gevolgen
Bij grote waardestijgingen van de woning kan deze regelgeving onredelijke of onbedoelde gevolgen hebben. Stel nu dat je samen de eerder genoemde woning gekocht voor € 100.000 met een hypotheek van € 100.000 en je echtgenoot lost deze vlak voor een echtscheiding af met een ontvangen schenking van € 100.000. Dan is je echtgenoot economisch gezien geheel eigenaar van de woning en bij echtscheiding zou de echtgenoot recht hebben op een vergoedingsrecht van € 450.000. Voor de fiscale regels van de eigen woning blijft het vergoedingsrecht echter buiten beschouwing. Een belangrijk gevolg is dat beide partners in fiscale zin gerechtigd zijn tot de overwaarde van ieder € 225.000. Beiden krijgen daarmee een zogeheten eigen woningreserve van € 225.000 mee, die (fiscaal) bij aanschaf  van een volgende woning moet worden geïnvesteerd, ofwel geen renteaftrek voor bestaat.

Discussie
Dit is niet redelijk meer en kan tot veel discussie leiden. Toepassing van de beleggingsleer is namelijk niet wat de meeste partners willen. Het kan leiden tot onwenselijke gevolgen wanneer het huwelijk wordt ontbonden, of met de erfgenamen bij overlijden. Ook bij grote waardedalingen van de woning, zoals tijdens de crisis is gebeurd, kan dit tot problemen leiden. Want wat spreek je af als je door waardedaling van de woning de vergoedingsrechten niet meer uit de waarde van de woning kan voldoen?  Je kan gelukkig van de beleggingsleer afwijken. Hoe je dat moet doen en vast moet leggen kan je bespreken met een notaris of financieel planner.