“KLIMAATLABELS IN DE SCHIJNWERPERS: DE TOEKOMST VAN WONINGWAARDERING”

Mark Sauerbreij - 14-11-2023

“KLIMAATLABELS IN DE SCHIJNWERPERS: DE TOEKOMST VAN WONINGWAARDERING”

De woningmarkt ondergaat een ware transformatie, gedreven door het onontkoombare ‘klimaatrisico’. Het is tijd om onze huizen anders te waarderen, want de dreiging van overstromingen en funderingsproblemen wordt schromelijk onderschat. Deze wake-up call komt rechtstreeks van de Autoriteit Financiële Markten (AFM).

De AFM pleit voor een grondige heroverweging van de risico’s die potentiële huizenkopers en eigenaren kunnen lopen. Makelaars moeten deze risico’s actief bespreken en taxatierapporten moeten hun schaduw werpen op deze gevaren. Hypotheekverstrekkers dienen de waarde van deze kwetsbare woningen naar beneden bij te stellen. Het geld dat hierdoor minder kan worden geleend, kan in geval van nood worden ingezet voor dringende herstelwerkzaamheden. Net zoals het vertrouwde energielabel, overweegt men nu een verplicht ‘klimaatlabel’.

De AFM onderstreept met een alarmerende analyse dat fysieke klimaatrisico’s een reële bedreiging vormen voor de Nederlandse woningmarkt. Klimaatverandering brengt steeds vaker extreme weersomstandigheden met zich mee, zoals hevige regenval, langdurige droogte en intense hitte. Dit vergroot de kans op overstromingen en schade aan funderingen. De financiële gevolgen hiervan zijn potentieel desastreus voor huizenkopers en eigenaren en kunnen de marktwaarde van woningen negatief beïnvloeden.

Vooral de dreiging van funderingsproblemen en overstromingen is allang geen luchtkasteel meer. Uit een rapport van het Planbureau voor de Leefomgeving blijkt dat ongeveer 59 procent van Nederland kwetsbaar is voor overstromingen, met het potentieel voor aanzienlijke schade. In Limburg werd twee jaar geleden de totale schade na overstromingen als gevolg van overvloedige regenval op maar liefst 1,8 miljard euro geschat. Wat funderingsproblemen betreft, schatten experts dat in Nederland ongeveer één miljoen huizen al met deze problemen kampen of deze in de toekomst zullen ontwikkelen, met één op de vier woningen van vóór 1970.

AFM-voorzitter Laura van Geest maakt zich zorgen over het gebrek aan maatschappelijk bewustzijn en dringt aan op actie. Omdat funderings- en overstromingsrisico’s vrijwel niet te verzekeren zijn, kunnen de kosten voor huiseigenaren aanzienlijk zijn.

Desondanks worden deze risico’s momenteel zelden meegewogen bij de waardebepaling van woningen. Dit komt doordat consumenten zich niet voldoende bewust zijn van deze dreigingen en verkopers niet verplicht zijn om deze informatie te verstrekken. Daarnaast wordt de beschikbare data over deze risico’s nog niet als betrouwbaar beschouwd. In België geldt al een informatieplicht met betrekking tot overstromingsgevoeligheid.

De AFM stelt voor dat huiseigenaren zich zouden moeten kunnen verzekeren tegen overstromingsrisico’s. Het Verbond van Verzekeraars heeft de overheid eerder opgeroepen om samen te werken aan een compensatiesysteem voor schade na overstromingen van grote rivieren of de zee, hoewel concrete stappen nog ontbreken.

De AFM benadrukt de risico’s voor huiseigenaren die zich in een benarde situatie bevinden, bijvoordaad ‘een kat in de zak’ hebben gekocht of in financiële problemen terechtkomen wanneer zij herstelwerkzaamheden moeten uitvoeren. Daarom pleit de AFM ervoor dat deze risico’s moeten leiden tot een lagere waardering van de woningen en dus tot lagere hypotheken. Dit zou indien nodig wettelijk geregeld moeten worden, zodat alle hypotheekverstrekkers zich eraan houden. Misschien moeten we wel denken aan ‘klimaatlabels’, vergelijkbaar met de verplichte energielabels waarmee we nu al werken.

Hoewel ‘inprijzen’ een keerzijde heeft, namelijk dat de huidige bewoners van dergelijke woningen plotseling in een minder waardevolle woning zitten, is het op de lange termijn de meest verstandige aanpak. Het voorkomt dat nieuwe eigenaren direct na de aankoop geconfronteerd worden met prijscorrecties. De AFM verwacht dat huiseigenaren die al langer in deze huizen wonen, door de algemene ontwikkelingen op de woningmarkt al van aanzienlijke waardestijgingen hebben geprofiteerd, waardoor deze correctie beheersbaar is. AFM-voorzitter Van Geest erkent echter dat als je op het hoogtepunt van de markt hebt gekocht, vermogensverlies onvermijdelijk is.