Dit gaat er veranderen bij een woning in de verhuur.

Hans Maasakkers - 11-4-2023

De afgelopen jaren is er veel vastgoed in privé gekocht. De waardestijging bleef immers grotendeels onbelast evenals de huuropbrengst. Ondertussen is er veel veranderd waardoor het nettorendement op je eigen vermogen wel eens sterk kan gaan veranderen. Dit gaat er veranderen bij een woning in de verhuur.

Ontwikkelingen in Box III
De woning die je (in privé) in de verhuur hebt vallen in Box III onder “overige bezittingen”. Dit betekent dat de belastingdienst ervan uitgaat dat je hiermee een rendement maakt van 6,17% wat vervolgens belast wordt met 32% (2023). In 2024 is dit 33% en in 2025 loopt het op naar 34%. Hoe de regels er daarna uit gaan zien is op dit moment nog onduidelijk. De waarde van de woning is gebaseerd op de WOZ-waarde welke wordt vermenigvuldigd met de leegwaarde ratio.

Beleggen in de BV
Indien het vastgoed is aangekocht in de BV dan heb je te maken met Vennootschapsbelasting (Vpb) en Aanmerkelijk Belang (AB). Winst tot € 200.000 wordt belast met 19% en daarboven met 25,8% Vpb. Wordt de nettowinst uitgekeerd als dividend? Dan geldt het aanmerkelijk belang tarief (AB) van 26,9%. Vanaf 2024 wordt dit tarief tot
€ 67.000,- verlaagd naar 24,5% Daarboven wordt het 31%. De cumulatieve druk van Vpb en AB zal in 2024 variëren van 39% tot 49%. In de BV kan een waardedaling als verlies worden verrekend.

Leegwaarde ratio
De leegwaarde ratio vermindert de waarde van verhuurde woningen voor Box III. De waarde van een verhuurde woning zal normaliter namelijk lager zijn dan een woning die niet is verhuurd. De percentages van de leegwaarderatiotabel voor verhuurde woningen zijn geactualiseerd. Wat inhoudt dat deze hoger zijn geworden. Hierdoor betaal je als verhuurder meer belasting over de woning die je verhuurt.

Stel je hebt een woning met een WOZ waarde van € 325.000,- en de huur bedraagt € 1.200,- per maand. De jaarhuur (€ 14.400,-) dan is 4,4% van de WOZ waarde. Volgens de nieuwe regels wordt een waarde van 95% * € 325.000,- = € 308.750,- gehanteerd.
In box III wordt je geacht hierover 6,17% rendement te maken (€ 19.050,-) wat vervolgens met 32% wordt belast (€ 6.096,-)

Nieuwe woningwaarderingsstelsel
Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) geeft aan welke prijs er maximaal voor een gereguleerde huurwoning gevraagd mag worden. De maximaal toegestane prijs is daarbij afhankelijk van het aantal WWS-punten, en het aantal WWS-punten is afhankelijk van de kwaliteit van de woning. Het voornemen van Minister de Jonge is om de liberalisatiegrens op te hogen naar ongeveer € 1.000,-. Het blijkt dat een groot deel van de huidige huurwoningen hier onder vallen en dat de huidige huur wel eens (veel) te hoog kan zijn.
Behalve een ophoging van de liberalisatiegrens, heeft de Minister een aantal wijzigingen aan de puntentelling van het WWS voorgesteld. Het gaat onder meer om een andere puntentelling voor energielabels – minpunten voor slechte labels, meer punten voor goede labels – en extra punten per m2 buitenruimte. Er is een nieuwe tool ontwikkeld die de mogelijkheid biedt om het effect door te rekenen.

Indien volgens de nieuwe regels je huur uit het eerdere voorbeeld naar beneden moet worden bijgesteld naar € 1.000,- dan krijgen we de volgende situatie. De jaarlijkse huur wordt € 2.400,- minder terwijl de belasting maar met € 321,- lager wordt.

Als je een woning hebt met een laag energie label moet je daarnaast rekening gaan houden met kosten voor renovatie.

Stijgende rente
Indien je vastgoedportefeuille gedeelte is gefinancierd heb je mogelijk (op termijn) last van de stijgende rente. Indien je als DGA meer dan € 700.000,- hebt geleend van je BV heb je te maken met eveneens nieuwe wetgeving (Wet excessief lenen).

Overdrachtsbelasting
De overdrachtsbelasting voor de aankoop van een woning welke is bedoeld voor verhuur is gestegen naar 10,4%. Dit tarief geldt voor alle andere onroerende zaken, zoals percelen onbebouwde grond, vakantiewoningen, bedrijfspanden en bijvoorbeeld een garage bij het huis die je niet gelijk met de woning koopt.

Opkoop bescherming
In steeds meer gemeenten zijn lokale regelingen rond verhuur van woningen. Deze opkoopbescherming zorgt ervoor dat in gewilde gebieden huizen niet zomaar kunnen worden opgekocht voor de verhuur. Op die manier wil de overheid meer koopwoningen beschikbaar houden voor mensen die er zelf in gaan wonen. De opkoopbescherming is per 1 januari 2022 in werking gegaan. Laat je vooraf goed informeren of je de woning die je wil aankopen wel mag verhuren.

Mogelijkheden
Weten hoe jij aan de slag kan met het vermogen uit jouw onderneming? Ik kijk verder dan eenmalig voordeel, wijs je op alternatieven en neem ook de langere termijn mee in het plaatje. Zo krijg jij inzicht en overzicht, zodat je aan de slag kunt met beslissingen die het beste bij jou passen.

Wil je meer weten over dit onderwerp? Neem dan zeker contact met mij op: 06 – 505 24 702.
Of plan hier direct online een afspraak.